Сделка с квартирой по договору ренты

Существует несколько различных способов приобретения недвижимости: простая покупка, приобретение с использованием ипотечного кредитования, покупка недвижимости от застройщика, участие в социальных программах. Однако есть и ещё один способ, о котором многие желающие обзавестись собственным жильём не осведомлены. Можно купить квартиру по договору ренты.

Об особенностях данной сделки с недвижимостью, её рисках, преимуществах и нюансах оформления рассказывает адвокат Комиссаров Андрей Фёдорович, основатель коллегии «Комиссаров и Партнеры».

Что такое договор ренты?

Он представляет собой соглашение, по условиям которого одна сторона передаёт другой в собственность имущество. Согласно ст.583 ГК РФ, за это передающий получает от нового собственника периодическую плату - ренту. Ей могут быть и денежная сумма, и определённые услуги. Также получателем ренты может быть третье лицо. Гражданский Кодекс РФ является основным документом, регулирующим отношения плательщика и получателя ренты.

Как рассказал Андрей Комиссаров, возраст рентополучателя не ограничен законом. Поэтому на заключение данного договора чаще идут пожилые люди, стеснённые в средствах, оставшиеся без внимания и ухода родственников, инвалиды. Они передают право на недвижимость в обмен на регулярные денежные выплаты, оказание услуг или содержание до конца жизни.

Размер ежемесячной денежной оплаты должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения (в соответствии с ежегодной индексацией). Ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения.

Получатель ренты может передать плательщику ренты имущество, отчуждаемое под выплату ренты, бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо обязательства по периодической уплате ренты или предоставления содержания, плательщик ренты должен уплатить получателю ренты денежную сумму, определенную договором.

Виды договора ренты

Существуют три разновидности данного соглашения:

Самым невыгодным для покупателя видом сделки на рынке недвижимости считается договор постоянной ренты. Ведь он подразумевает выплату не только рентному кредитору, но и его наследникам (после смерти бывшего собственника). Поэтому на постоянную ренту покупатели не соглашаются, их больше интересуют два других варианта, о которых подробней рассказал адвокат Комиссаров.

Пожизненная рента

В рамках договора рентный кредитор получает ежемесячно (как правило) установленную сумму выплат (исключительно денежные средства). Плательщик осуществляет выплаты на протяжении всей жизни получателя ренты.

Рента с пожизненным содержанием

Отличается видом самой ренты. В её качестве выступает, прежде всего, содержание кредитора с иждивением. То есть плательщик ренты обеспечивает его жильём, питанием, одеждой, уходом, заботой о здоровье. Пожилые люди настаивают, чтобы в договор в качестве ренты в обязательном порядке была включена обязанность организации ритуальных услуг после их смерти. Иждивение в рамках договора может быть заменено на регулярные выплаты денег.

Чем договор ренты отличается от купли-продажи?

Во-первых, отмечает Андрей Комиссаров, договор ренты в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом. Для купли-продажи достаточно госрегистрации права собственности, не договора.

Второе отличие – характер встречного удовлетворения. На момент заключения сделки неизвестно, какой объём ренты получит кредитор, какой объём составят затраты плательщика. Не исключено, что одна из сторон соглашения получит встречное удовлетворение меньшего объёма, нежели предоставленное ей другой стороне.

Риски покупателя

Имея опыт в сопровождении сделок с недвижимостью различного характера, Андрей Комиссаров рекомендует обратить особое внимание на риски, которым подвержен покупатель при оформлении договора ренты. Ведь данное соглашение относится к группе рисковых договоров.

Среди основных рисков адвокат Комиссаров выделяет следующие:

Как плательщику обезопасить себя? Пункты, которые необходимо включить в содержание договора ренты

Такое количество рисков требует грамотного юридического сопровождения сделок с недвижимостью по договору ренты. «Для обеспечения максимальной безопасности платящей стороны данного вида сделки с недвижимостью документы должны содержать подробнейшее описание обязанностей выплачивающего ренту», - говорит Андрей Комиссаров. Это такие пункты, как:

Необходимо также определить эквивалент объёма содержания договора в рублях.

Специалисты консультации по сделкам с недвижимостью рекомендуют оговорить в соглашении порядок и способ учёта услуг, которые оказывает платящий ренту.

Адвокат Комиссаров советует ввести в договор возможность исполнения обязанностей третьими лицами за счёт приобретающего недвижимость. Это поможет в случае ссоры с кредитором продолжать осуществление указанных в документах услуг без усугубления конфликта.

Советует Андрей Комиссаров указать и размер выкупной стоимости объекта. Если получатель ренты докажет в суде факт нарушения договора другой стороной, то он, в соответствии с п.2 ст.605 ГК РФ, вправе потребовать выплатить ему выкупную цену квартиры. Указание её в соглашении поможет плательщику избежать лишних расходов.

В завершении адвокат рекомендует не пренебрегать помощью специалиста в сопровождении сделки – квартира в этом случае достанется приобретателю по выгодной цене, а риски непростой сделки будут сведены к минимуму.

 

Источник: http://www.dm-realty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=0f08b46f-ef8e-433a-820c-bb34f852e1d4&page=1