Проверка юридической чистоты объекта жилой недвижимости

Многие, собрав необходимую сумму денег на собственное жилье, считают, что осталось только купить квартиру, что, казалось бы, совсем несложно. Однако большинство граждан не имеют представления о том, насколько важно осуществить проверку степени юридической чистоты и не знают, как это сделать.

Тем не менее, данная процедура является необходимым этапом покупки квартиры или дома. Она позволяет свести к минимуму риск того, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной. «Такая проверка особенно важна, если речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, — говорит адвокат Комиссаров Андрей Федорович, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры». — Тем, кто собирается приобрести недвижимость, полезно знать, какие документы подлежат анализу для установления чистоты объекта».

Согласно полученным данным, около 20% продаваемых квартир не являются юридически чистыми. Факт приобретения подобной недвижимости в последующем оспаривается в суде, а покупатель лишается права собственности и теряет большие деньги, становясь жертвой мошенничества. Особенно болезненно ситуация отражается на тех гражданах, которые приобрели жилье в кредит, а потом фактически остались на улице. Существует ряд причин, по которым сделка может быть признана недействительной. Рассмотрим их.

Некоторые причины признания сделки по приобретению недвижимости недействительной.

Сделка купли-продажи была совершена недееспособным лицом либо лицом, ограниченным в дееспособности;
Нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации квартиры;
Возвращение к месту жительства осужденного/призванного на срочную службу гражданина, который проживал в квартире до приватизации. При обращении такого лица в суд и оспаривании итогов приватизации его иск может быть удовлетворен;
Совершение сделки несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов, органов опеки и попечительства;
В случае наследования недвижимости, когда не был учтен интерес всех наследников;
Продажа недвижимости по доверенности, оформленной ненадлежащим образом, превышение полномочий доверенным лицом;
Совершение сделки путем обмана, с применением угрозы, насилия;
Совершение сделки гражданином, который не способен понимать значение собственных действий, совершение сделки под влиянием заблуждения.

Кроме того, существует риск заключения сделки с недобросовестным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости.

Следует заметить, что понятие юридической чистоты не предусмотрено законодательством, однако общепринятое понимание его известно тем, кто оказывает риэлтерские услуги.

По словам Андрея Комиссарова, данный термин предполагает, что, совершив сделку, покупатель сможет зарегистрировать право собственности и не будет лишен его и/или ограничен в праве распоряжаться им. Точно определить законность купли-продажи можно посредством тщательной проверки документации, которая имеет отношение к приобретаемой квартире.

Проверка непосредственно объекта недвижимости, которая включает в себя сбор информации по следующим направлениям:

сколько всего владельцев было у квартиры/дома и по каким причинам нынешние хозяева продают собственность;
не претендует ли на объект третье лицо;
имеются ли задолженности по коммунальным и иным платежам;
не находится ли объект под арестом;
признаки криминального характера сделки. Речь может идти, в том числе, об отсутствии подлинных документов, подтверждающих право собственности. Если продавец предоставляет копию, то есть риск, что вы имеете дело с неблагонадежным человеком. В юридической практике известны случаи, когда люди приобретали жилье у недобросовестных риэлторов, а через некоторое время в появлялся законный владелец с документами, подтверждающими право собственности.

Проверка лиц, которые имеют отношение к объекту недвижимости:

проверка документов тех, кто участвуют в сделке, уточнение действительности паспортов;
проверка документов поверенного, который действует на основании доверенности;
уточнение причин передачи полномочий собственника третьему лицу, проведение идентификации собственника;
проверка факта выдачи доверенности нотариусом, выяснение действительности полномочий нотариуса. Факт возможной отмены доверенности также подлежит уточнению;
проверка опекуна или попечителя, который действует на основании распоряжения об установлении опеки/попечительства (паспорт, наличие распоряжения, удостоверение опекуна/попечителя);
проверка участников сделки на предмет дееспособности. С этой целью запрашиваются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
получение данных о зарегистрированных лицах, которые имеют право пользования объектом недвижимости в настоящее время;
проверка участников сделки на предмет отношения к группе риска (одинокие лица пенсионного возраста, инвалида, лица, которые состоят на учете в ПНД, а также несовершеннолетние);
в случае, если одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетнее лицо, необходимо запросить разрешение органов опеки.

Экспертиза документов сделки включает в себя следующие действия:

получение кадастрового паспорта квартиры или дома и выписки из ЕГРП в отношении этого объекта недвижимости незадолго до заключения договора;
сверка указанного в документах адреса объекта с фактическими данными;
анализ правильности оформления справок, необходимых для совершения сделки.
если собственник предоставляет дубликаты документов, необходимо выяснить причины отсутствия оригиналов;
юридическая оценка текста договора;
анализ на предмет совпадения адресов объектов, указанных в данных из паспорта БТИ, в договоре, в документах, подтверждающих регистрацию;
проверка данных о правильности записи номеров помещений, указанных в договоре;
проверка данных о совпадении площади помещения, указанных в различных документах;
уточнение информации о наличии неразрешенной перепланировки.

Таким образом, сбор данных об объекте недвижимости на предмет его юридической чистоты представляет собой всесторонний анализ данных о владельце недвижимости и непосредственно об объекте.

Конечно, можно попытаться выполнить такую проверку самостоятельно, однако нужно понимать, что отсутствие необходимого образования и квалификации сделает задачу сложной. Неучтенные моменты могут привести к плачевным последствиям. По этой причине лучше всего обратиться в надежную юридическую компанию, которая даст письменное заключение по всем этапам проверки и возможным риски приобретения данного объекта. К заключению должны прилагаться документы, на основании которых была установлена вероятность указанных в нем рисков.

Кому доверить проведение проверки юридической чистоты объекта жилой недвижимости

Компания, которой вы планируете поручить такую сложную работу, не должна быть заинтересована в предстоящей сделке. Покупателю следует самостоятельно выбрать агентство, которое будет заниматься проверкой юридической чистоты объекта, предварительно собрав отзывы и рекомендации о его работе. Надежное агентство в обязательном порядке заключит с вами договор об оказании услуг. При этом пункт «Ответственность сторон» должен содержать упоминание о том, что прямые убытки, которые может понести Заказчик в результате действий Исполнителя, должен возместить Исполнитель. Наличие страховки от рисков, которые могут возникнуть в результате выполнения договора, говорят о хорошей репутации компании. Документы, которые вы предоставляете для проведения проверки, должны быть зафиксированы актом приема-передачи, при этом оригиналы передавать не рекомендуется.

Источник: http://www.dm-realty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=5d73aa3b-78a6-42c3-b72d-07a3c901c66b