Применение закона о банкротстве в части защиты прав дольщиков

Долевое строительство вполне обоснованно является одним из наиболее удобных методов решения жилищных проблем. Судите сами:

• долевое участие в строительстве обеспечивает экономию семейного бюджета при покупке жилья, ведь в строящемся доме квадратный метр традиционно стоит дешевле;

• экономия денег за счёт возможности рассрочки платежей без ипотечного кредита;

• долевое строительство открывает возможность резервирования квартиры с желаемыми параметрами.

Это лишь основные преимущества участия в долевой застройке. Однако этот процесс связан с определёнными рисками, которые покупатель должен ясно осознавать и хорошо обдумать перед заключением сделки с застройщиком. К сожалению, в условиях российской действительности долевое строительство можно в полной мере расценивать как авантюру, игру в рулетку – можно либо хорошо сэкономить, либо понести огромные убытки.

И все же есть возможность защитить себя и свою семью от крупных убытков. Предотвратить большинство из них призван обновленный Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Этот же правовой акт призван отстоять интересы пострадавших в суде с застройщиком. Расскажет о законе и даст свои комментарии по его основным аспектам адвокат Андрей Комиссаров.

Застройщик исчез: стратегия защиты прав обманутых дольщиков

Риск участия в долевом строительстве заключается в том, что непроверенный застройщик может внезапно исчезнуть, прихватив с собой деньги клиентов. До недавнего времени фирма, объявившая себя банкротом, не несла реальной ответственности перед дольщиками. В результате люди и целые семьи оставались на улице без денег и жилья. Сегодня ситуация начала меняться, а правоохранительная система, наконец, повернулось к гражданам лицом. Понятие «защита дольщиков» начинает реализовываться на практике.

Ст. 201.8 Закона о банкротстве застройщика предусматривает возможность предъявления следующих требований к строительной компании в ходе судопроизводства:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В пункте 1 статьи 201.8 представлен перечень основных требований к несостоятельному застройщику. По словам Андрея Комиссарова, главное изменение положений закона о банкротстве застройщика состоит в том, что граждане, которые внесли финансовые средства для строительства многоэтажки, автоматически становятся кредиторами в деле о банкротстве застройщика при долевом строительстве. Они же приобретают право голоса при решении вопросов на собрании участников строительства. Это дает право не только отслеживать ход банкротства, но и контролировать порядок возврата денежных средств.

Способы удовлетворения требований дольщиков

Андрей Комиссаров рассказал, что закон предусматривает два способа удовлетворения требований обманутых дольщиков:

1.Передача в собственность готовых жилых площадей. Это возможно, даже если дом построен в процессе банкротства компании, но сами квартиры гражданам переданы не были. Как правило, данное решение выносится судом на основании ходатайства арбитражного управляющего.Для всесторонней защиты дольщиков должны выполняться условия, перечисленные в части 3 статьи 201.11 «Особенности применения мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника», в частности:

• наличие допуска на ввод в эксплуатацию построенного здания;

• отсутствие актов о передаче имущества от застройщика к собственникам;

• соответствие стоимости жилых помещений совокупной сумме, предъявляемой дольщиками к востребованию (допустимо превышение на 5%);

• наличие у должника достаточных средств для погашения текущих платежей;

• предъявление в суд требований только от участников долевого строительства;

• передача жилых помещений в соответствии с заключенными договорами.

2.Передача недостроенного объекта. В данном случае с целью защиты обманутых дольщиков возможно проведение процедуры оздоровления компании. Она подразумевает передачу управления сторонней организации или реорганизацию.

Возможен и возврат финансовых вложений, но лишь частичный

В соответствии с законодательством защита прав участников долевого строительства предусматривает и финансовое удовлетворение претензий потерпевшей стороны. Однако о стопроцентном возмещении денег речи пока не идет, объясняет Андрей Фёдорович.

В соответствии с законодательным актом права дольщиков распространяются не на всю сумму взноса, а только на 85% от выручки с реализации объекта. Это обусловлено, по мнению специалиста, требованием о сохранении платежеспособности обанкротившегося застройщика. В ближайшее время пересмотр этого аспекта закона не планируется. Адвокат Комиссаров не исключает, что в будущем данный нюанс всё же разрешится в пользу потерпевших.

В заключение хочется сказать, что принятый изменения в закон направлены исключительно на защиту прав дольщиков. Однако чтобы чувствовать себя максимально защищённым во время заключения договора, воспользуйтесь услугами адвоката. Андрей Комиссаров рекомендует сделать это даже при полной уверенности в надежности застройщика. Специалист поможет минимизировать риски и сохранить ваши денежные средства, а также окажет помощь, если вы уже ведёте суд с застройщиком.

Источник: http://www.rosfirm.ru/companies_news/analitic/card/767135