Оспаривание кадастровой стоимости объектов нежилой недвижимости для целей исчисления налога на имущество

С начала прошлого года в России действует новый закон, по которому сумма налога на недвижимость, в том числе нежилую, будет рассчитываться по её кадастровой стоимости. Для этого недвижимость страны была подвергнута массовой государственной кадастровой оценке. Однако этот процесс не учитывал множество особенностей объектов. В результате разница между кадастровой стоимостью и инвентаризационной получилась внушительной. А значит, в разы возрастает и налог на недвижимость.

К счастью, выход из сложившейся ситуации существует. Адвокат Комиссаров Андрей рассказал о возможности снижения кадастровой стоимости и уменьшения налога на нежилую недвижимость.

Что служит основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости?

Всю серьёзность ситуации, связанной с кадастровой стоимостью и рассчитывающимся по ней налогом, можно увидеть из простого примера. Если раньше в Северо-Западном регионе торговый центр имел инвентаризационную стоимость 8 миллионов долларов, то нынешняя его кадастровая стоимость составляет около ста миллионов долларов. Например, в 2015 году налоговая ставка на нежилые помещения в Санкт-Петербурге ставка равна 1 %.

При таком росте налога необходимо бороться за оспаривание кадастровой стоимости. Андрей Комиссаров отмечает, что согласно ст. 24.18 «Закона об оценочной деятельности» пересмотра можно добиться в двух случаях:

если для определения кадастровой стоимости недвижимости были использованы неверные сведения об объекте;
Если в отношении объекта установлена рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости

Что необходимо предпринять в каждом случае

В первом случае, по мнению адвоката Комиссарова, стоит требовать переоценки, если в Государственном кадастре содержатся серьёзные ошибки в сведениях об объекте. К примеру, не совпадает его площадь. Однако такие прецеденты довольно редки. Они решаются в досудебном порядке внесением необходимых исправлений в документы.

Намного чаще оспаривание кадастровой стоимости недвижимости происходит по второму случаю. Юридические лица и государственные органы в обязательном порядке должны для начала предпринять попытку в досудебном порядке оспорить кадастровую стоимость. Для этого им нужно направить заявление в территориальную комиссию через Управление Росреестра. Комиссию, как правило, составляют представители Росреестра, Кадастровой палаты, администрации региона, СРО оценщиков. Срок подачи составляет не позднее 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Список документов для комиссии

Прежде всего, понадобится кадастровая справка и правоустанавливающие документы. Также необходимо, чтобы независимый оценщик провёл оценку объекта и установил рыночную стоимость на момент его кадастровой оценки. От СРО, где состоит оценщик, нужно получить заключение о соответствии документа с итогами оценки требованиям Законодательства. Данный пакет документов отправляется на рассмотрение комиссии.

У комиссии есть семь дней, чтобы направить подавшему заявление уведомление о предстоящем заседании. В уведомлении указывается дата и время заседания. Оно должно пройти не позднее, чем через месяц после принятия заявления.

Что делать, если работа комиссии не оправдала ожиданий?

Не исключено, что комиссия отклонит заявление. «Тогда, в соответствии со ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» для определения кадастровой стоимости следует обращаться в суд», - рассказывает Андрей Комиссаров. Также, по уточнению адвоката, разбирательство в судебном порядке можно начать, если комиссия нарушила сроки рассмотрения заявления.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Андрей Комиссаров рассказал, что согласно п. 8 ст. 26 ГПК РФ, спорами, связанными с пересмотром кадастровой стоимости нежилых помещений, занимаются суды общей юрисдикции. Однако они начали заниматься рассмотрением данных исков относительно недавно – с августа 2014 года. За короткий срок общая судебная практика по пересмотру оценки кадастровой стоимости ещё не выработана. Поэтому для успешного разрешения спора понадобятся услуги адвоката, который поможет собрать необходимые документы и оформить нужные бумаги.

Пакет документов для судебного разбирательства

Для суда готовится исковое заявление. Адвокат Комиссаров дал несколько комментариев по его содержанию: в заявлении указывается, что именно оспаривает истец - результат определения кадастровой стоимости или решение, вынесенное комиссией. Ответчиком будет выступать кадастровая палата региона, где находится спорная недвижимость. Комиссия же выступает третьим лицом.

Также в заявлении истец должен подробно и обоснованно изложить причины несогласия с установленной кадастровой стоимостью, причины, по которым оценка была проведена неверно. Важно отразить в документе нарушение интересов и прав истца, возникших из-за неверной оценки. Всё это должно быть подтверждено документально.

Андрей Комиссаров перечисляет, что согласно ст. 132 ГПК РФ входит в пакет документов, сопровождающих заявление:

копии искового заявления;
кадастровый паспорт объекта;
правоустанавливающий документ на недвижимость;
отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта;
в случае отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости – копия отказа;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Согласно ст. 154 ГПК РФ подобные иски рассматриваются до 2 месяцев, рассказывает Андрей Комиссаров. Но на практике работа занимает намного больше времени. Поэтому истцу стоит запастись терпением. По словам специалиста, в рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости нежилых объектов решающую роль играет именно грамотно составленное исковое заявление. Поэтому для его составления рекомендуется воспользоваться услугами адвоката.

По данным Росреестра, за 2014 год и начало 2015 было вынесено более 30% положительных решений в делах об оспаривании кадастровой стоимости нежилых объектов. По мнению Андрея Комиссарова, это неплохое начало подобной практики, говорящее о наличии реальной возможности снижения суммы налога на недвижимость.

Источник: http://dmrealty.ru/MarketCommercialRealEstateArticle/View?contentViewID=86bc5347-af97-4433-bb5f-2e91aff2600e