Как выгодно провести перекредитование ипотеки

Многие банки предлагают кредитование в форме рефинансирования ипотеки, выданной другим банком. Механизм рефинансирования прост, но все-таки как правильно рассчитать все составляющие, не упустив ничего существенного, и получить выгоду?

Что нужно знать

Результат перекредитования — погашение ипотечной задолженности по кредиту в одном банке и возникновение такой же в другом. Не следует путать рефинансирование с реструктуризацией. Реструктуризация касается кредитов, в погашении которых у заемщика имеются проблемы. «Рефинансирующие банки не приглашают к себе клиентов, которые имеют финансовые трудности и допускают просрочки при выплате долга. Им нужны не проблемные клиенты, а лояльные и платежеспособные», — говорит адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Для ипотечного кредитования наиболее распространенными причинами можно назвать две — улучшение условий кредитования за счет установления более низкой процентной ставки у нового кредитора и смена валюты кредитной задолженности. Так, можно взять новый кредит в российских рублях, погасив при этом ссудную задолженность в иностранной валюте в предыдущем банке.

Чтобы перекредитование стало выгодным, заемщику необходимо уметь рассчитать экономический эффект и знать, на что обращать внимание.

Банки оказывают услуги по рефинансированию не всем желающим, а только тем, кто соответствует предъявленным требованиям.

«Банки пытаются выявить высокорисковых заемщиков и отказывают им в предоставлении кредитных средств. Одной из характеристик может являться их род занятий. Например, некоторые кредиторы отказывают телохранителям, барменам, официантам. Отказ могут получить и члены экипажей морских судов, выполняющих международные перевозки. Поэтому, чтобы впустую не потратить свое время, следует узнать, нет ли подобной оценки в выбранном вами банке, а если есть, то не находитесь ли вы в группе рисковых заемщиков», — советует Андрей Комиссаров.

Платеж: аннуитетный или дифференцированный?

Далее необходимо рассчитать финансовый результат предстоящего рефинансирования. Обратите внимание на предлагаемый размер процентной ставки и способ погашения. По процентной ставке все понятно: чем меньше, тем лучше. Касательно второго необходимо знать, что существует два способа погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитетный способ предполагает меньший размер ежемесячного платежа по сравнению с дифференцированным,

его размер одинаков на протяжении всего периода погашения кредита, общая сумма выплаты по графику превышает общую сумму выплат по кредиту при дифференцированном способе.

Например, получен кредит в размере 5 млн рублей сроком на 20 лет под 14,5% годовых. При аннуитетном способе погашения размер месячного платежа по кредиту составит 64 000 рублей и останется неизменным на протяжении всех двадцати лет, а общая сумма выплат за эти годы составит 15 360 000 рублей, из которых 10 360 000 рублей — это выплаченные проценты за пользование кредитными средствами. При дифференцированном способе погашения показатели будут следующими: размер месячного платежа по кредиту стартует с цифры 81 250 рублей и затем будет постепенно, но неуклонно снижаться, при этом размера, равного платежу в аннуитетном способе – 64 000 рублей он достигнет только через 70 месяцев. Зато общая сумма выплат за двадцать лет составит «всего» 12 280 000 рублей, из которых 7 280 000 рублей – это выплаченные проценты.

«Одни банки предлагают своему будущему клиенту на выбор способ погашения (аннуитетный или дифференцированный), у других же такой выбор отсутствует, и они, как правило, предлагают один вариант – аннуитет», — говорит адвокат.

Страхование: обязательное или добровольное?

Более низкая ставка еще не означает, что вы будете платить меньше. Процент – не единственный параметр, влияющий на размер ваших расходов. Следующее, на что следует обратить внимание при подборе программы рефинансирования – это страховка. Как правило, банки предусматривают два вида страхования: обязательное и добровольное.

Обязательное страхование включает в себя оформление страховки от риска причинения ущерба (повреждения) или утраты (гибели) залогового имущества – предмета ипотеки и оформление так называемого титульного страхования, которое защищает собственника от риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Отсутствие такого страхования рассматривается как нарушение условий кредитного договора и влечет для заемщика существенное повышение процентной ставки по кредиту либо предоставляет банку право досрочного истребования кредитных средств. Такое страхование является стандартным условием при первоначальном получении ипотеки и, скорее всего, такая страховка у вас имеется.

Другое дело страхование добровольное. Заемщик самостоятельно определяет, оформлять ему страховку или нет.

Так как отказ не является нарушением договорных условий, то банк не применяет никаких штрафных санкций. В таком добровольном порядке кредитор предлагает заемщику застраховать риск смерти заемщика и утраты им трудоспособности. Сколько же это стоит и может ли это увеличить ваши расходы на обслуживание ипотечного кредита, или дешевле купить страховку?

Стоимость страховки зависит от различных факторов и ценовой политики страховой компании. К примеру, застраховать мужчину-заемщика будет стоить дороже, чем женщину. Страхование заемщика будет гораздо дороже при ссудной задолженности в размере 5 млн рублей, чем при задолженности в 1 млн рублей. Диапазон стоимости страховки сроком на один год в настоящее время представлен нижней границей в 0,15−0,18% от суммы остатка кредита до верхней границы в размере 1% (эти цифры справедливы для женщин) и от 0,3 до 1,5% (для мужчин).

Давайте посчитаем

Теперь возьмем за основу приведенный выше пример с кредитом 5 млн рублей и предположим, что в условиях рефинансирующего банка имеется пункт о добровольном страховании смерти и утраты трудоспособности. Минимальная стоимость годовой страховки с такими условиями будет равняться примерно 7 500 рублей для женщин и около 15 000 рублей для мужчин.

Несмотря на то, что дело это добровольное, тем не менее, страховка влияет на конечный размер процентной ставки. Ее отсутствие увеличивает плату за пользование кредитными средствами. Таким образом банки пытаются снизить свои риски. Размер увеличения процентной ставки устанавливается каждым банком самостоятельно и находится в пределах от 0,7% до 4%.

Вернемся к нашему примеру и посмотрим, что произойдет с размером годового обслуживания ипотечного кредита, если заемщик рефинансирует свою задолженность в размере 5 млн рублей со сроком погашения 240 месяцев, годовой ставкой 14,5%, увеличением ставки при отсутствии добровольного страхования на 1%.

Сумма ежемесячных аннуитетных платежей за год — 64 000 руб. х 12 = 768 000 рублей. Годовая стоимость страховки риска смерти и утраты трудоспособности — 15 000 рублей. Итого сумма годового обслуживания составит 783 000 рублей. Если отказаться от страхования, тогда процентная ставка увеличивается до 15,5%, месячный платеж по кредиту равняется 67 694 рублей, а годовая стоимость обслуживания составит 812 328 рублей.

Посмотрим, какая картина складывается при системе дифференцированного погашения кредитной задолженности.

Сумма ежемесячных платежей за первый год — 958 385 рублей. Годовая стоимость страховки риска смерти и утраты трудоспособности — 15 000 рублей. Итого сумма обслуживания первого года пользования кредитом составит 973 385 рублей. Если мы отказываемся от страхования, процентная ставка увеличивается до 15,5%, тогда годовая стоимость обслуживания составляет 1 007 239 рублей.

«Расчеты говорят в пользу покупки страховки, но следует иметь в виду, что они приблизительны. В реальных условиях итоговые данные могут быть скорректированы как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения», — предупреждает Андрей Комиссаров.

Перезаложить залог

Теперь необходимо заняться изучением состава требуемых банком документов. Полный перечень необходимых документов и требования к их оформлению размещены на сайтах банков в разделе «Ипотечное кредитование – Рефинансирование кредитов». Документы, которые следует собрать, это паспорт гражданина РФ, копия трудовой книжки, справка о размере дохода 2-НДФЛ и/или иные документы, подтверждающие доход, заявление-анкета, а также кредитный договор, договор ипотеки или договор купли-продажи, если ипотека возникла в силу закона, справка банка об отсутствии просроченной задолженности и др.

Когда кредитная организация рассмотрит ваше заявление и будет принято положительное решение, вам предстоит подписать новую кредитную документацию, погасить задолженность у первоначального кредитора и переоформить залог в пользу нового залогодержателя.

Возможна ситуация, когда на время переоформления залога новому кредитору необходимо будет предоставить иное обеспечение исполнения ваших обязательств по кредитному договору. Такое обеспечение может быть представлено в форме поручительства или залога другого недвижимого имущества. Вы должны изучить требования банка к такому обеспечению исполнения обязательств и подготовиться к предоставлению необходимых документов.

Другой, более распространенной схемой обеспечения обязательств заемщика при рефинансировании ипотечного кредита является залог уже заложенного имущества – последующая ипотека.

Адвокат Андрей Комиссаров рассказал, что согласно ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» недвижимое имущество, которое заложено в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, может быть предоставлено в залог для обеспечения исполнения другого обязательства. Перед тем как выдать кредит для рефинансирования, новый кредитор может заключить с заемщиком договор ипотеки, предметом которого является залог недвижимого имущества, находящегося в этот момент в залоге у первоначального кредитора.

Для регистрации второго залога, как правило, требуется письменное согласие или уведомление предшествующего залогодержателя. О том, на каких условиях может быть оформлена последующая ипотека, вы можете узнать из содержания договора ипотеки, заключенного с первым банком. Таким образом, в какой-то момент недвижимое имущество может находиться в залоге сразу у двух различных кредиторов. После того как ипотека в пользу нового кредитора пройдет государственную регистрацию, заемщик получает кредитные средства, которые полностью направляются на погашение кредитной задолженности у первоначального кредитора. Полное погашение ссудной задолженности и отсутствие каких-либо иных обязательств в рамках действия первого договора ипотеки является основанием для прекращения залога.

Важно знать, что в таком случае необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке. Для этого достаточно совместного заявления залогодателя и предшествующего залогодержателя, поданного в территориальный орган Росреестра.

В «переходный» период, когда будет идти переоформление залога в пользу нового залогодержателя, процентная ставка может быть выше расчетной на 1−2% и будет действовать вплоть до оформления залога недвижимости в пользу нового банка-кредитора.

В такой форме новый кредитор стимулирует заемщика не затягивать оформление залога.

«Рефинансирование ипотечного кредита может быть как весьма выгодной операцией, так и сделкой с нулевым эффектом или даже принести убыток, — резюмирует Андрей Комиссаров. — Так, с кредитом под 15%, где отсутствует зависимость ставки от страхования жизни и утраты трудоспособности, перекредитовываться в другом банке под 14,5% годовых с добровольным страхованием экономически не только не выгодно, а даже убыточно».

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/09/16/kak-vigodno-provesti-perekreditovanie-ipoteki/