Как строить на арендной земле без рисков отказав получении разрешения и последующего сноса

Скажите, пожалуйста, как часто арендаторам отказывают в выдаче разрешения на возведение строений на арендованной земле и чем мотивированы такие отказы? 

Комиссаров А. Прежде всего, стоит успокоить арендатора: он имеет право пользоваться арендованной землей по своему усмотрению, в том числе возводить на участке объекты капитального строительства. Как и в случае, когда участок в собственности, с арендованной землей требуется разрешение на строительство, а нужные документы оформляются по общим правилам строительного законодательства согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Однако дополнительно потребуются копия договора аренды и письменное согласие собственника земельного участка.  

Арендаторы получают отказы в выдаче разрешений на строительство как по стандартным, общим причинам – таким как несоответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка, так и по специфическим причинам, характерным для данного типа взаимоотношений между арендатором, арендодателем и органами местного самоуправления. 

Например, в разрешении откажут, если договор аренды содержит пункт об ограничении на строительство объектов капитального строительства на участке. К числу спорных оснований отказа и возникновения последующих судебных разбирательств могут относиться сроки эксплуатации земельного участка, право на пролонгацию договора, место и характер построек, другие ненадлежаще согласованные с арендодателем и с государственными органами условия.  

Колонина А. И собственники, и арендаторы земельных участков имеют право осуществлять строительство только в соответствии с целевым назначением земельного участка, и в указанных Законом случаях, с наличием разрешения на использование.  

Однако срок строительства на земельных участках в собственности никак не ограничивается, оно может вестись долгие годы. А на арендованном участке, строительство ограничивается сроком, указанным в договоре аренды.  

Тут решать Вам, если есть четкий план строительства, включающий, помимо прочего, график производства работ, основанный на реальном опыте, квалифицированные и проверенные подрядчики с достаточными материально-техническими ресурсами, то вариант аренды также не стоит сбрасывать со счетов. 

RWAY: Но что делать, если власти отказали в разрешении на постройку на арендованном земельном участке? Поможет ли обращение в суд в этом случае, и есть ли яркие, показательные примеры из судебной практики, которые будет полезно изучить арендатору? 

Комиссаров А. Если уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения на строительство, арендатор может обратиться в суд. Однако в большинстве случаев суд встает на сторону администрации, поэтому вероятность выиграть дело будет зависеть от квалифицированной подготовки линии защиты прав, включая сбор доказательной базы. 

Так, арендатор потерпел неудачу в попытке оспорить отказ администрации в выдаче разрешения на строительство по причине истекшего срока договора аренды земли. В результате рассмотрения спора суд установил, что участок не используется по целевому назначению, а арендатор не ходатайствовал о заключении договора аренды на новый срок (апелляционное определение Московского областного суда от 12.03.2014 по делу № 33-5554/2014). 

В другом деле арендатор оспаривал отказ в выдаче разрешения по такому основанию, как нахождение участка в охранной зоне, на территории музея-заповедника (апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2014 по делу № 33-695/2014). 

Колонина А. Тут следует сказать, что какой-то единой причины для отказа правообладателю (арендатору) земельного участка в строительстве нет. Каждый случай уникален и нужно разбираться – смотреть на проблему в комплексе.  

При отказе в получении разрешения на строительство, внимательно ознакомьтесь с полученным уведомлением, возможно, что вам направлены замечания, которые реально устранить в кротчайшие сроки (например, не предоставлен документ, замечания к проектной документации).  

Безусловно, есть и иные причины, более серьезные, которые устранить также легко и быстро не получится. Остановимся на самых распространенных из них.  

Во-первых, назначение арендуемого земельного участка может не совпадать с назначением объекта, который планируется возвести (построить) на нем. К примеру, земли сельскохозяйственного назначения не предусматривают строительство на них жилых зданий. В случае, если вы планируете построить на таком участке жилой дом, то для этого необходимо будет сначала сменить вид разрешенного использования участка. Поэтому прежде, чем покупать землю в понравившемся вам месте, проведите сначала правовой аудит выбранного участка, это сэкономит вам время и деньги.  

Во-вторых, запрет на строительство может содержаться в самом договоре аренды. В таком случае требуется согласование строительства с собственником земельного участка – арендодателем, получив от него соответствующее письменное согласие на такую постройку. Без указанного документа построенный объект будет считаться незаконно возведенным, а это может привести к привлечению виновного лица к административной ответственности в виде наложения штрафа, размер штрафа варьируется и может составлять до миллиона рублей, в зависимости от того, кем выступает виновный – физическим или юридическим лицом. Более того, вас могут обязать снести здание за собственный счет. 

Невозможно искоренить сложившуюся в нашей стране привычку по изучению подписываемого документа. Документы «поднимаются» и изучаются уже после того, когда проблема образовалась. Конечно, это касается наиболее уязвимых лиц – граждан. В юридических компаниях все-таки есть специалисты и даже отделы, которые выявляют различные риски в согласуемых документах, что позволяет избежать огромное количество проблем (финансовых, временных, судебных) в будущем. 

Обращаюсь к читателям: будьте ответственны при проставлении своей подписи в документах, обращайтесь при необходимости к профессионалам и при получении отказа на ваш запрос в выдаче разрешения на строительство – обязательно получите его письменный вариант. В соответствии с нормами Градостроительного законодательства, орган местного самоуправления обязан предоставить его в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство. 

RWAY: Возможно ли начинать строительство при истекшем сроке договора аренды земельного участка? Чем в данной ситуации поможет обращение в суд? 

Комиссаров А. Судебная практика по подобным делам противоречива, поэтому однозначно утверждать, что нельзя начинать строительство при истекшем сроке договора аренды земельного участка, не стоит. В частности, строить можно, если арендатор продолжает своевременно переводить платежи по договору, а арендодатель не выражает желания расторгнуть соглашение. 

Если срок аренды закончился уже в ходе строительства, но объект не достроен, арендатор имеет право заключить новый договор аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в одном из свежих определений Верховного суда (определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016). 

Однако арендодатель может отказаться продлевать договор аренды участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, если арендатор просрочил исполнение обязательств по договору (определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015). 

Колонина А. В судебной практике такие ситуации встречаются довольно часто – правообладатели, в том числе наши клиенты, не всегда имеют возможность оперативно начать строительство на используемых ими землях по различным причинам. В итоге такое затягивание процесса строительства влечет к «местным междоусобицам» за право возвести планируемый объект недвижимости.  

В статье 51 Градостроительного кодекса закреплен перечень документов, необходимый для получения разрешения на строительство, одним из которых является договор аренды земельного участка. 

И, обратившись за разрешением с имеющимся на руках договором аренды, срок которого истек, вы можете получить отказ в его получении.  

Например, одной компании был предоставлен по договору аренды земельный участок для строительства автомойки. Компания (арендатор) в указанный в договоре срок не смогла получить разрешение на строительство. Сначала был получен отказ из-за недостатков проектной документации, а затем срок проектирования затянулся по разным обстоятельствам. В результате, срок договора истек. В выдаче разрешения на строительство было отказано. Ситуация усугубилась еще тем, что уже были произведены большие затраты как на проектирование, так и на освоение самого земельного участка: участок был огорожен забором, произведена его планировка, возведены вспомогательные сооружения. 

Но, несмотря на все проблемы, нормы ГК РФ устанавливают возможность использования земельного участка и после истечения срока действия договора аренды, но при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Исключения в данном случае касаются аренды государственного имущества – в отношении таких объектов необходимо принять во внимание дату заключения договора аренды, поскольку их предоставление сопряжено с обязательным проведением торгов. 

Доказательством отсутствия возражений может служить, в том числе, и отсутствие акта приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю. Поскольку передача имущества в аренду оформляется актом приема-передачи, то, аналогично, что его возврат оформляется таким же актом. Дата акта будет являться датой, после которой прекращаются платежи по аренде, и датой исполнения обязанности по возврату имущества. Отсутствие такого акта приема-передачи означает, что имущество продолжает находиться в пользовании арендатора.  

Возвращаясь к вопросу, в таком случае существует два варианта: первый из которых заключается в том, чтобы попробовать вести переписку с администраций, доказывать им свою правоту со ссылками на нормы. Грамотно составленное обоснование в большинстве случаев заканчивается положительными результатами таких локальных конфликтов. 

И второй - обратиться в суд с требованием предоставить разрешение.  Судебное разбирательство характерно для случаев, когда вы столкнулись с ограничением своего права аренды, то есть ограничения своего право на пользование землей с учетом оговоренных договором условий. Поэтому, до этого момента, пока не появились такого рода преграды, ограничивающие вас в правах аренды, и эти ограничения не исходят от собственника земли и не основаны на согласованных условиях договора аренды, необходимости обращаться в судебные инстанции, как таковой нет. В случае спора, Суд, конечно, будет учитывать все обстоятельства рассматриваемого дела. При правильном формировании искового требования, отсутствии возражений арендодателя, суды встают на стороны арендаторов. 

RWAY: Какие еще могут быть риски при строительстве на арендованной земле, к чему приведет строительство без разрешения, с нарушением прочих правил и норм законодательства? 

Комиссаров А. Нарушение арендатором условий договора может повлечь его расторжение или переоформление. Когда речь идет о капитальном строительстве на «чужой» земле – это всегда риск, который может осложняться разногласиями сторон, изменениями договоренностей, пристальным контролем и «поиском выгоды» со стороны государственных органов. 

Риск вложить деньги в строительство и получить предписание на снос здания за свой счет весьма велик – вследствие все большего распространения нелегитимных предложений аренды земельных участков, в частности расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, природоохранных и прочих территориях, на которых строительство запрещено. Поэтому, выбирая участок или принимая решение строить на нем, необходимо тщательно изучить договор, собрать информацию о земле, обратить внимание на инфраструктуру и прочие детали – далеко не всегда участок отвечает функциональному назначению. 

RWAY: Какой линии защиты прав лучше придерживаться арендатору в суде, если возникли проблемы «запрещенного строительства»? 

Комиссаров А. Необходимо ориентироваться на судебную практику трех последних лет и привлекать компетентного представителя для защиты прав в споре с арендодателем или органами властных структур. Например, у арендатора все шансы выиграть спор, если арендодатель требует сноса возведенного здания, договор расторгнут, но строительство объекта проведено на законных основаниях (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016). 

И даже право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованной земле без необходимых разрешений, может быть признано. Арендатор должен доказать, что земля предоставлена по договору аренды и под строительство; объект построен в отсутствии нарушений строительных норм и правил; его сохранение не нарушает прав других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.