Как не попасться в ловушку застройщика

Продажа квартир от застройщика всегда привлекала желающих сэкономить семейный бюджет. Однако выбрав этот способ покупки жилья, необходимо быть крайне внимательным и уточнять любые мелочи и детали, ведь заключенный договор юридически не может полностью защитить покупателя при приобретении новостройки. Подробно в вопросе приобретения первичного жилья мы разбираемся вместе с юристом высшей категории адвокатом Андреем Комиссаровым.

 

Практически в каждом городе России за последние десять лет возникали ситуации, когда будущим новоселам сообщали, что сдача жилья в эксплуатацию переносится на неопределённый срок или объект возводится без разрешительной документации. Следовательно, должен быть снесен. Деньги в этом случае обманутым дольщикам, конечно, возвращать никто не торопился.

Обманули 430 дольщиков

Андрей Комиссаров рассказал о громком уголовном деле, которое является ярким примером мошенничества застройщиков и показывает, какие убытки могут понести дольщики, если не воспользуются консультацией специалиста при заключении договора со строительной фирмой.

В Пензе застройщик Группа компаний «Поволжье» собиралась построить четыре многоквартирных дома до 2010 года. Все строения возводились за счет денег, собранных с дольщиков. Но результатов строительства вкладчики не дождались. Установлено, что от недобросовестной деятельности генерального директора этой фирмы пострадало свыше 430 человек.

В установленный срок компания не смогла сдать ни один из объектов. Причем два дома были на начальном этапе строительства: для них только вкопали сваи, два других планируемых здания даже не начинали строить. В ходе расследования выяснилось, что денежные средства тратились на иные цели, никак не связанные с возведением многоэтажек. Основная часть финансов по распоряжение директора уходила в адрес аффилированных компаний, в которых он являлся учредителем.

В общей сложности на счета подобных фирм ушло свыше 110 миллионов рублей. За защиту прав обманутых дольщиков вступились местные власти. Следствие над директором длилось более полутора лет, сейчас он отбывает наказание в виде лишения свободы. недостроенные дома взялась возводить другая компания. При этом каждому из дольщиков пришлось доплатить сумму около 100 тысяч рублей при окончательной сдаче строения.

В Санкт-Петербурге тоже немало таких случаев, где в настоящее время активно ведется застройка жилых районов.

Риски при покупке квартир от застройщика

Чтобы таких проблем у Вас не возникало, во время приобретения недвижимости нужно четко знать, как не попасться в ловушку недобросовестного застройщика. Новый закон Об участии в долевом строительстве смог оградить дольщиков от большинства рисков, но строительные компании уже размышляют о том, как его обойти. Адвокат Комиссаров рассказал об основных схемах обмана, используемых нечестными застройщиками.

Схема 1

Строительная компания не желает работать непосредственно с гражданином. Для этого выстраиваются длинные цепочки по перечислению денежных средств одной фирме, затем – другой, а здание в итоге возводится третьей организацией. В таких условиях нередки случаи, когда одна из фирм выходит из игры, собрав нужное количество финансов. Крайним в этой ситуации обычно оказывается инвестор.

Бывает, что построившая дом фирма отказывается передать его собственнику. Работники компании заявляют: лично с дольщиком у них никаких договоров заключено не было. Если вы все же рискнете ввязаться в такую цепочку при покупке квартиры, воспользуйтесь услугами адвоката. Без консультации опытного юриста приобретение такой недвижимости может быть крайне рискованным.

Схема 2

Чтобы снизить издержки, строительные компании нередко в договоре приписывают лишь часть основной стоимости квартиры, а оставшаяся – оформляется в качестве страховых взносов. Заключая такой договор, гражданин рискует не вернуть себе все финансовые средства в случае, если процесс строительства затянется.

Чтобы избежать обмана, Андрей Комиссаров рекомендует отдавать предпочтение застройщикам, у которых весь вклад в квартиру оформляется как взнос на возведение дома. В договоре со строительной организацией специалист советует уделять особое внимание трем важным параметрам:

- сроку сдачи объекта;

-самому объекту строительства;

- ответственности застройщика.

Защита дольщиков

В договоре с застройщиком в обязательном порядке должен быть прописан срок передачи недвижимости. Сегодня нередко встречаются случаи, когда компании соглашаются вписать и условия о штрафах за просрочку возведения объекта. Однако при этом они вносят пункт о том, что ответственность застройщика наступает только в случае доказанной его вины, что является прямым нарушением прав дольщика. Так, фирма может оттягивать сроки сдачи недвижимости, виня в этом кого угодно, вплоть до бюрократических проволочек со стороны госструктур.

Андрей Комиссаров отмечает, что это касается тех строек, которые начались до введения новой редакции закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014). Защиту обманутых дольщиков в таком случае может обеспечить только профессиональный юрист.

Проект строительства как гарант надежности застройщика

Адвокат Комиссаров советует не забывать и о самом проекте строительства. Идеальный вариант, когда у застройщика имеется готовый утвержденный план, и в договоре на приобретение квартиры делается ссылка на этот документ. Тогда у строительной организации не будет шансов обмануть дольщиков с метражом помещения.

Если договор долевого строительства заключается при отсутствии проектной и технической документации, то гражданин может понести серьезные убытки. Новый закон полностью исключает такую опасность, создавая дополнительную защиту прав участников долевого строительстваОднако, предупреждает юрист Комиссаров, ряд застройщиков не попадает под это нововведение. Ответственности удается избежать тем, кто получил разрешение на застройку до того, как закон вступил в силу.

В любом случае при приобретении строящейся недвижимости Андрей Комиссаров рекомендует отдавать предпочтение застройщикам с многолетней историей, название которых у всех на слуху. Юрист советует обращать внимание и на стоимость квартир: слишком низкая цена должна вызвать подозрения.

Если вы всё же сомневаетесь в надёжности выбранного застройщика, воспользуйтесь услугами адвоката. Он поможет защитить Ваши права.

 

Источник: http://www.dm-realty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=9065d8ba-d19d-464e-8314-5d09155239cd