Как наказать хитрого застройщика

Гражданин, имея в арсенале законный договор долевого участия, имеет возможность взыскать с застройщика сумму законной компенсации за просрочку сдачи жилья.

В настоящее время сфера долевого строительства преимущественно регулируется 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данным законом, наконец, упорядочены правоотношения в области долевого строительства, и законодательно закреплены легальные договорные схемы привлечения средств граждан.

Однако, несмотря на существенные штрафные санкции к застройщикам за несоблюдение порядка привлечения средств граждан для долевого строительства, до сих пор активно применяются нелегальные схемы такого привлечения. Так, зачастую многие застройщики по различным причинам заключают с гражданами так называемые предварительные договоры купли- продажи, и в дальнейшем, уже после оформления в собственность имущества на застройщика или подрядчика, перезаключают основной договор с дольщиком либо используют схему с уступкой прав подрядчиков на еще не существующую квартиру. Эти схемы незаконны, и в случае активной гражданской позиции обманутый или недовольный дольщик может подать заявление о неправомерных действиях застройщика в компетентные органы. Однако, имея столь зыбкую правовую позицию (а предварительный договор купли-продажи и соглашение об уступке автоматически переводят дольщика в категорию мечтающих о добросовестности застройщика), редко кто решится «выступать за правду», думая о перспективах сотрудничества с застройщиком.

И в случаях продления строительства при указанных схемах застройщики вряд ли будут утруждать себя перезаключением договоров. Так или иначе, все предлагаемые к перезаключению договоры или дополнительные соглашения лучше получать у застройщика заблаговременно и дополнительно консультироваться у юриста, дабы исключить дополнительные риски при уже существующих.

Рассматривая поведение добросовестных застройщиков работающих в соответствии с 214 законом в случаях с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, практика предложения дольщикам заключить дополнительное соглашение вполне законна и распространенна. По смыслу ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Исключением является случай, когда застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направил дольщику информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора и при этом стороны в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, внесли соответствующие изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения. То есть в этом случае застройщик действует исключительно в рамках закона. И зачастую дольщики, не избалованные добросовестным поведением застройщиков, без раздумий подписывают такие соглашения - лишь бы квартиру получить. Однако подписание такого соглашения не позволяет дольщику требовать от застройщика договорную неустойку за передачу квартиры вне срока застройки, а также лишает дольщика права в продлеваемый период в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Однако нельзя не заметить, что раздумывая о возможности заработать на неисполнении застройщиком своих обязательств, важно помнить, что размер неустойки, уплачиваемый застройщиком за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры дольщику, значительно ниже общего размера неустойки, установленного в законе РФ «О защите прав потребителей». Так, учитывая действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ (8,25 %) неустойка, рассчитываемая на основании ФЗ № 214: 2. Одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, все же оказывается раз меньше неустойки, рассчитываемой на основании закона «О защите прав потребителей» (3% в день).

Таким, образом, гражданин, имея в арсенале законный договор долевого участия, все же имеет возможность отказаться от заключения дополнительного соглашения, и взыскать с застройщика сумму законной компенсации за просрочку. В случае предъявления такого иска к застройщику дольщик освобождается от уплаты государственной пошлины.

Кроме того, законом предусмотрено, что в связи с пропуском срока передачи квартиры у дольщика могут возникнуть убытки, обусловленные таким пропуском. Они в соответствии со ст. 10 ФЗ № 214 подлежат возмещению сверх неустойки. Однако в суде необходимо будет доказать относимость возникших убытков и их взаимосвязь с пропуском срока сдачи дома.

Случаи добровольного возмещения неустойки и убытков застройщиками, безусловно, встречаются крайне редко. Однако попробовать разрешить вопрос мирно, во внесудебном порядке, необходимо в первую очередь. Если менеджер или иное контактное лицо начинают «кормить Вас завтраками», желательно грамотно изложить свою правовую позицию в письменном виде, предложив застройщику избежать дополнительных судебных расходов. Направить претензию по юридическому и фактическому адресу застройщика, ценным письмом с описью вложения и уведомлением, либо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Судебная практика по данной категории исков довольно обширна и практически всегда склоняется в пользу дольщиков. В решениях лишь варьируются позиции судей относительно применения ставки неустойки: раньше суды все же чаще применяли неустойку, предусмотренную законом о защите прав потребителей. Сейчас такие решения все чаще отменяются, и суды отказываются от такой позиции в пользу неустойки в размере двойной ставки рефинансирования. А также решения разнятся в вопросах об удовлетворении требований о понесенных убытков: разрешая в каждом конкретном деле представленные истцом доказательства в обоснование заявленных ко взысканию убытков.

С учетом изложенного, хочется посоветовать нашим гражданам помнить о своих правах, коль скоро они предусмотрены действующим законодательством, но не забывать о добросовестности поведения. А помощь юристов будет дополнительной гарантией сохранности денежных средств дольщиков и соблюдения их прав. 

 

Источник: http://finam.info/news/kak-nakazat-hitrogo-zastroyshika/