Ипотека будущего

Залог имущества как способ обеспечения обязательства берет свое начало еще в римском праве и до сих пор остается одним из самых востребованных и эффективных. Как правило, в залог предоставляется имущество, имеющееся в наличии, но правом залога могут быть обременены и будущие вещи (например, товар, который на момент заключения договора залога еще не поставлен залогодателю).
В Российском законодательстве возможность передачи в залог будущего движимого имущества прямо предусмотрена нормами законодательства (п. 2 ст. 336, п. 2 ст. 341 ГК РФ), в то время как нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона об ипотеке) не предусматривают возможности залога будущей недвижимости, так как в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом залога недвижимого имущества могут выступать лишь те объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Аналогичной позиции придерживался и ранее действовавший Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указав в одном их своих информационных писем, что ипотека будущих объектов недвижимости в отличие от залога будущего движимого имущества невозможна.

 

Однако с 1 июля 2014 г. требование государственной регистрации договора ипотеки было отменено, а сам договор стал считаться заключенным с момента достижения его сторонами согласия по всем существенным условиям договора в виде единого письменного документа. Таким образом, единственным условием заключения договора ипотеки будущего объекта недвижимости является волеизъявление его сторон. При этом право залога – ипотеки будущей недвижимой вещи в любом случае возникает лишь после того, как право собственности залогодателя на соответствующее имущество будет зарегистрировано и уже только потом обременено ипотекой, возникшей из заключенного ранее между залогодателем и залогодержателем договора ипотеки.
Из изложенного следует, что заключение договора ипотеки будущего объекта недвижимости для залогодержателя влечет риски остаться без обеспечения обязательства, ведь право собственности по ряду причин может быть никогда не зарегистрировано за залогодателем и, соответственно, право залога не возникнет. Кроме того, без регистрации ипотеки на определенный объект недвижимости такой договор залога не будет иметь юридического эффекта, а принятие подобного вида обеспечения – смысла.

 

Однозначной судебной практики по вопросу возможности заключения договора ипотеки еще не существующего объекта недвижимости нет. Ранее как арбитражные суды, так и суды общей юрисдикции придерживались позиции, высказанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и указывали на невозможность заключения подобных договоров ипотеки, в том числе ссылаясь на их ничтожность.
Однако в июне 2016 г. Арбитражный суд Костромской области вынес решение по делу № А31-12026/2015, которое впоследствии было оставлено без изменения всеми вышестоящими инстанциями, включая и Верховный Суд Российской Федерации. Был удовлетворен иск об обязании юридического лица заключить с Банком договор залога недвижимого имущества, которое будет приобретено им в будущем, а именно квартир в строящемся многоквартирном доме. В судебных актах, принятых по данному делу,суды сослались все на тот же пункт 2 статьи 336 ГК РФ, согласно которому договором залога может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, а вот ссылка на нормы специальной правовой нормы, обязательной к применению при заключении договора залога недвижимого имущества – Закона об ипотеке, в судебных актах отсутствует.
Также в данных судебных актах высказана довольно интересная позиция о том, что договор залога имущественных прав по своей сути как раз и является договором залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Исходя из этого, можно предположить дальнейшее развитие судебной практики в этом направлении, а именно переквалификации ранее заключенных договоров залога имущественных прав в договоры ипотеки будущих объектов недвижимости.

 

Был ли это единичный случай судебной практики, так как по одну из сторон баррикад в рассмотренном споре находился самый крупный банк России или же в настоящий момент позиция Верховного Суда РФ по вопросу возможности заключения договора ипотеки будущего объекта недвижимости кардинально изменилась в сравнении с существовавшей ранее позицией ВысшегоАрбитражного Суда РФ - ответить данный на вопрос, поможет лишь последующая судебная практика и как следствие возможное внесение изменений в Закон об ипотеке.