Ипотечные ценные бумаги. Достоинства и риски

Вводные замечания

Развитие ипотечного жилищного кредитования является одной из приоритетных задач государства, поскольку непосредственным образом связано с разрешением проблемы обеспечения доступности жилья населению.

Однако, как справедливо отмечается в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г. (далее – Стратегия), уровень процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам остается достаточно высоким, что приводит к низкой доступности ипотечного жилищного кредитования для граждан с доходами ниже среднего.

С учетом кризисного состояния экономики, политики санкционных мер, падения общего уровня доходов граждан проблема лишь обостряется.

Ситуацию с высокими процентными ставками чиновники пытаются разрешить различными способами. Так, например, в марте 2015 г. Правительством была разработана программа субсидирования льготной ипотеки, действие которой продлено до 1 января 2017 г. Однако применение подобных механизмов явно недостаточно, чтобы как ипотечный, так и строительный рынок не впали в состояние застоя. Кроме того, дополнительная нагрузка на бюджет вынуждает власти искать альтернативные меры.

Неудивительно, что на этом фоне активизировались разговоры о необходимости развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Так, 17 мая 2016 г. на заседании Государственного совета первый заместитель Председателя Правительства РФ Игорь Шувалов публично объявил о том, что в ближайшей перспективе предусматривается возможность выпуска ипотечной ценной бумаги, обладающей высокой степенью надежности. Речь идет о безтраншевых ипотечных облигациях с гарантией Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые, как ожидается, будут более привлекательны на рынке для инвесторов.

Планируется, что подобные меры позволят снизить размер процентной ставки по ипотечным кредитам на 0,5-2%.

Рынок ипотечных ценных бумаг

Правовые основания для появления на рынке ипотечных ценных бумаг возникли в 2003 году в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ИЦБ). Однако только в 2006 году была проведена первая сделка по секьюритизации: ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека» провела в ФСФР регистрацию проспекта ипотечных ценных бумаг и разместила их на внутреннем рынке.

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ такой: банк выдает ипотеку на 15 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ банк начинает ее погашать из тех средств, которые возвращает ему заемщик.

Закон об ИЦБ не содержит дефиниции ИЦБ, определяя ее казуальным способом через виды:

1) Облигации с ипотечным покрытием — облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Под ипотечным покрытием принято понимать право требования выплаты процентов по договорам займов (кредитным) и возврата вложенной в бумаги суммы.

Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций. Существуют ипотечные облигации, выпускаемые банками, и ипотечные облигации, выпускаемые специализированными ипотечными агентами (АИЖК).

2) Ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом об ИЦБ.

Выпуск ипотечных ценных бумаг предполагает довольно разнообразные пакеты прав требования к эмитенту, но все же они имеют некоторые общие характерные черты:

1) Выплата периодических платежей по облигациям. Как правило, эти выплаты производятся по месячным периодам, реже – по квартальным.

2) Платежи от объединенных активов, как правило, состоят из двух частей: процентная часть (выплаты за пользование кредитными средствами) и амортизационная часть (погашение взятых кредитных средств). Подобные амортизационные выплаты представлены в двух вариациях:

Плановая амортизация является процессом постепенного погашения кредитных средств, который происходит так, чтобы, когда срок по погашению кредита подходил к концу, то вся сумма была бы уже погашенной;

Преждевременное погашение предусматривает возможность лица, взявшего долг, погасить его досрочно путем продажи недвижимости, которая была представлена в качестве залога при оформлении кредита.

В целом, новый всплеск интереса к ипотечным ценным бумагам не случаен, потенциал роста их рынка огромен. Так, в 2013 году доля выпуска ИЦБ по отношению к объему выдачи ипотечных жилищных кредитов составила 10,4 %, в 2014 – 13,1 %, в 2015 – около 6 %.

Преимущества секьюритизации для эмитентов заключаются в возможности снижать стоимость привлекаемого капитала и использовать разнообразные источники финансирования, для инвесторов - в возможности получать доход при покупке облигаций на основе набора активов с хорошим кредитным качеством.

Институт ипотечных ценных бумаг нацелен на сведение к минимуму рисков, связанных с нарушением возврата заемных средств. В качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг выступает недвижимость, которая всегда высоко ценится. Доходность ИЦБ гарантирует динамика цен на недвижимое имущество.

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются надежность, прозрачность, доступность, долгосрочность.

Между тем причина создания нового инвестиционного инструментария связана с трудностями существующего механизма выпуска ИЦБ.

Предусмотренная Законом об ИЦБ возможность выпуска ипотечных облигаций различными эмитентами (как банками, так и АИЖК) на деле оборачивается усложнением и отсутствием какой-либо стандартизации. Банки, как правило, выпускают бумаги с двумя траншами (старшим и младшим), разделяющими риски по пулу закладных. Старший транш выкупают инвесторы (в т.ч. АИЖК), так, в 2015 г. АИЖК выступило основным покупателем облигаций с ипотечным покрытием при их размещении. При этом процедура выпуска может длиться 6-9 месяцев; кредитные риски остаются на банке; преимуществ от выпуска ИЦБ не имеется, поскольку их выпуск ухудшает нормативы по сравнению с закладными на балансе.

АИЖК предлагает создание облегченного механизма: выпуск стандартизированной бумаги с одним траншем; быструю и простую процедуру выпуска; поручительство АИЖК, перекрывающие кредитные риски; улучшение значений нормативов, высвобождение капитала и резервов при выпуске ИЦБ.

По мнению Агентства, основные преимущества нового механизма - стандартизация, регуляторные преимущества и скорость выпуска.

Планируется, что нововведения привлекут больше институциональных инвесторов, прежде всего, негосударственные пенсионные фонды, потому что последние располагают достаточным объемом относительно свободных средств и как раз очень заинтересованы в целевых доходных инвестициях: в 2014 году менее 5% совокупных пенсионных накоплений было инвестировано в ИЦБ.

В Стратегии также указывается, что основную долю инвесторов ИЦБ должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки и по более низкой цене по сравнению с ценой привлечения средств на более рискованных условиях. К таким инвесторам традиционно относят пенсионные фонды, страховые компании, банки.

Риски ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги имеют всё же и некоторые недостатки, например, риск досрочного погашения, в чем в числе прочего отличие данной бумаги от обычных облигаций.

Наличие риска досрочного погашения не стимулирует инвесторов вкладывать свои средства в ипотечные бумаги. Поскольку будущие темпы досрочного погашения доподлинно неизвестны, невозможно точно предсказать темпы амортизации ипотечной бумаги, определить реальную доходность ипотечных облигаций. Ситуация усугубляется тем, что темпы досрочного погашения изменяются с течением времени и зависят от множества факторов, в том числе от уровня процентных ставок на рынке. При этом держатель ипотечных бумаг в большинстве случаев проигрывает по сравнению с держателем обычных облигаций с аналогичным рейтингом, куда бы ни двигались процентные ставки.

Если доходность на рынке снижается, то цена ипотечных бумаг растет медленнее, чем цена аналогичной простой бумаги. Если доходность растет, котировки по ипотечным бумагам падают сильнее, чем котировки обычных бондов. Подобный эффект получил название негативной выпуклости.

Наличие риска досрочного погашения обуславливает желание инвесторов получить более предсказуемый продукт. Одной из форм борьбы с риском досрочного погашения стало транширование ипотечных бумаг: на базе пула закладных создаются несколько ипотечных бумаг, каждая из которых отличается по степени подверженности риску досрочного погашения. Такое транширование позволяет распределить риск между покупателями. Более консервативные инвесторы получают предсказуемые денежные потоки и довольствуются низкими процентными ставками.

Однако, как мы видим, такого рода транширование ведет к усложнению процедуры, что вкупе с иными недостатками механизма выпуска ИЦБ не стимулирует развитие рынка.

В целом представляется, что на текущий момент риски для рынка ипотечных облигаций в России минимальны. Сегмент находится в стадии развития, для взросления рынку потребуется 5-10 лет.

В то же время, если банки увидят, что государство будет гарантировать риски по облигациям, как планируется, то могут снизить требования к заемщикам, и тогда на рынке может надуться «пузырь», который обвалил ипотечный рынок США и запустил экономический кризис 2007–2008 гг.

Комиссарова Юлия Сергеевна, адвокат, коллегия адвокатов «Комиссаров и партнеры»

Источник: - Аналитическое агентство RWAY, http://rway.ru/articles/3492/