Доказать, что покупатель не знал о проблемах в квартире, практически невозможно

Правила покупки жилья не очень сложны и давно установлены, однако все время находятся те покупатели и продавцы, которые что-то упустили, где-то недосмотрели, в чем-то ошиблись. Последствия таких «проколов» весьма печальны — потеря денег, купленного жилья, многолетние суды… О порядке действий при сделках с недвижимостью и о том, как при этом избежать распространенных ошибок, рассказывает адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Как проверять подлинность документов при покупке квартиры? На какие документы нужно обратить особенно пристальное внимание? Кто должен их проверять?

В первую очередь необходимо удостовериться, что квартира находится в собственности продавца. Для этого стоит тщательно проверить правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права, где в разделе «Субъект права» должен быть указан ваш продавец, и договор либо иной документ, на основании которого квартира перешла в собственность продавца.

Также в свидетельстве о государственной регистрации права обратите внимание на раздел «Обременения». Совсем некстати будет, если квартира находится, к примеру, в залоге у банка. Подлинность свидетельства можно определить по его бланку, они выпускаются на бланках строгой отчетности (специальная бумага, водяные знаки, голограммы, специальные краски), в договоре должны содержаться все подписи и печати сторон договора. Обязательно стоит заказать в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку на приобретаемый объект из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, дабы окончательно развеять сомнения относительно собственника квартиры.

Не лишним будет получить в паспортном столе справку «О регистрации» (форма № 9), содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета,  а к ней в придачу справку «О снятии с регистрации некоторых категорий граждан» (форма № 12),  содержащую сведения о снятии с учета некоторых категорий граждан (призванных на военную службу, отправленных в специализированные лечебные учреждения или интернаты, снятых с учета на основании решения суда (осужденных к лишению свободы, признанных безвестно отсутствующими или умершими), которые смогут претендовать на квартиру в дальнейшем.

На что еще нужно обращать внимание, кроме документов?

Следует обратить внимание на перепланировку квартиры, а также находит ли перепланировка свое отражение в кадастровом паспорте квартиры.

Фактические характеристики приобретаемого объекта должны совпадать с данными, указанными в кадастровом паспорте и отраженными на плане помещения.

Если они не совпадают, значит, собственник предоставил вам старый кадастровый паспорт, в этом случае попросите его предъявить проект и согласование перепланировки.

Каков порядок оформления сделки купли-продажи квартиры? 

Первым делом покупателем вносится задаток (залог). Среднерыночная величина этого платежа составляет на сегодняшний день от  50 000 до 100 000 рублей.  Если вы покупатель, для вас будет выгоднее оформить первый платеж в виде задатка, так как в случае отмены сделки по вине продавца задаток вернется вам в двойном размере.

На втором этапе происходит подготовка документов, о которых говорилось выше. Кроме того, заказываются кадастровый и технические паспорта помещения, изготавливается нотариальное согласие супруга\супруги на совершение сделки либо нотариальное заявление об отсутствии брачных отношений на момент заключения договора, запрашивается согласие органа опеки и попечительства — при необходимости. Если оформляется ипотека, производится также оценка квартиры.

Далее стороны подписывают предварительный или сразу основной договор купли-продажи недвижимости, и покупатель передает денежные средства в банк для последующей выплаты продавцу.

Затем собранные документы подаются в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. После окончания процедуры государственной регистрации происходит передача денег продавцу и передача квартиры покупателю.

Как правильно оформить договор купли-продажи? Можно ли довериться типовому образцу? Что нужно непременно указать в договоре?

Типовые формы договоров купли-продажи недвижимости использовать можно, главное, найти достоверный источник. Однако в любом случае в типовую форму потребуется добавить особые условия, относящие непосредственно к вашей сделке. В частности, порядок расчетов по договору, срок передачи квартиры, порядок снятия с регистрационного учета прописанных граждан, распределение долей между покупателями и (или) продавцами, если их несколько, нотариальное удостоверение сделки.

В обязательном порядке в договоре указываются существенные условия: предмет и цена договора. При описании предмета подробно распишите характеристики объекта недвижимости (как указано в свидетельстве о государственной регистрации). При заполнении условия о цене вам может быть предложено указать стоимость квартиры в размере 1 млн рублей с целью избежать налогообложения.

Не стоит поспешно соглашаться, ведь в случае расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным реально вернуть возможно будет только указанную в договоре сумму.

Кроме того, чем больше официальная цена квартиры, тем больше будет сумма имущественного налогового вычета, который вы сможете получить в соответствии со статьей 220 НК РФ.

В каких случаях целесообразно оформлять покупку квартиры на одного члена семьи, а в каком – на нескольких? Каковы могут быть последствия того и другого вариантов?

Если планируется использовать квартиру в качестве предмета залога, целесообразней оформлять ее на одно лицо. Также будущие сделки с квартирой может затруднить доля в праве собственности несовершеннолетнего гражданина. Оформить квартиру на нескольких членов семьи будет полезно с целью защиты ее от обращения взыскания в будущем. По большому счету, этот вопрос должен решаться исходя из личных отношений покупателей. Право собственности на квартиру, приобретаемую супругами, рекомендуем оформлять на каждого из супругов.

В какой момент происходит передача денег? Как это правильно делать?

Самый распространенный способ — передача денег посредством банковских ячеек. При подписании договора деньги вносятся покупателем в банковскую ячейку, после успешного завершения государственной регистрации перехода права собственности продавец забирает деньги. Банк выдаст деньги продавцу, только получив подтверждение перехода права собственности (как правило, покупатель предъявляет свидетельство о государственной регистрации права и акт приема-передачи помещения). Реже используют банковский депозит, он обойдется несколько дороже.

Каков порядок оформления квартиры в собственность? 

Оформление права собственности на квартиру происходит через Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сейчас ее отделение представлено также в МФЦ). Туда подается заявление и вышеперечисленные документы, а также документ, подтверждающий уплату госпошлины. При подаче документов обязательно присутствие представителей обеих сторон договора (для представителя обязательна нотариальная доверенность).

Государственная регистрация занимает 20 дней  - для договоров в простой письменной форме, 5 дней – для нотариально удостоверенных договоров.

Нотариально удостоверенные договоры проходят регистрацию быстрее, однако требуют дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса.

В настоящее время нотариальный тариф на удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет от 0,1 до 0,4% плюс фиксированная сумма в зависимости от цены договора.

Что делать, если при заключении договора купли-продажи была допущена ошибка?

Технические ошибки выявит регистратор. В этом случае он либо приостановит регистрацию, либо примет решение об отказе в регистрации. Ошибки, касающиеся условий договора, можно исправить посредством заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи, подписанного обеими сторонами. Это соглашение допускается подать в УФРС до окончания процедуры регистрации. В случае несогласия второй стороны на подписание дополнительного соглашения можно отменить регистрацию, направив в УФРС письменное заявление об отказе от сделки. Если регистрация уже завершилась, то придется расторгать договор в судебном порядке.

Если после оформления сделки был выявлен дефект, например, плохое отопление в квартире, может ли покупатель предъявить претензии продавцу?

В случае обнаружения недостатков помещения ГК РФ позволяет покупателю требовать по своему выбору соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков, а в случае обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы.

Но это возможно только в случае обнаружения скрытых недостатков помещения. Доказать в суде, что на момент передачи квартиры покупатель не знал о неисправной канализации или системе отопления, практически невозможно.

В то же время, если в вашей квартире обнаружено превышение допустимого уровня содержания паров аммиака в воздухе, вы сможете отстоять свои права  в суде.

Что делать, если после сделки возник неизвестный собственник проданной квартиры и т. д.? Вообще, какие юридические проблемы возникают после покупке квартир на вторичном рынке и как их нужно решать?

При надлежащей подготовке документов подобных ситуаций возникнуть не должно.  Спор о правах на вашу квартиру будет рассматриваться судом. Решить такие проблемы можно только с помощью грамотного юридического консультанта. Наибольшую опасность представляют сделки в отношении объектов недвижимости, которые в свое время входили в наследственную массу, поскольку в любой момент может объявиться наследник, о котором ранее не было известно (например, ребенок наследодателя — бывшего собственника квартиры от предыдущего брака), а также сделки с лицами, в отношении которых невозможно установить наличие брака, зарегистрированного в другом государстве, либо наличие психического расстройства, исключающего вменяемость.

Рекомендуем с особой внимательностью относится к оформлению сделок по покупке квартир, перешедших в собственность продавца менее чем за три года до вашей сделки, а также квартир, находящихся в собственности пожилых граждан, совершающих сделку через представителя.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/interview/2015/06/16/andrei-komissarov/