Новости

- Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора купли -продажи квартиры?

- Предварительный, вексельный и договор предварительного бронирования противоречат 214-ФЗ. Эти схемы действуют для того, чтобы привлекать деньги дольщиков незаконно: до получения документов на строительство, до получения всех разрешений и начала строительства дома. Дольщики готовые подписать такой договор должны понимать, насколько это может быть рискованно. Подписав такой договор и вложив деньги в квартиру, дольщики могут потерять либо все, либо в дальнейшем через суд попытаться вернуть свои деньги. Судебные процессы могут длиться годами, соответственно, на сумму, вложенную в трехкомнатную квартиру два года назад, сейчас можно приобрести только однокомнатную квартиру.

- По какой схеме работает предварительный договор, в чем его смысл?

- Строительные компании, работая по 214-ФЗ, которые решили построить дом на определенном земельном участке, должны собрать всю разрешительную документацию: документы на землю, согласовать проект, получить разрешение на строительство. И только при наличии полного пакета документов выходить на рынок, открывать продажу квартир и привлекать дольщиков. При заключении предварительного договора деньги принимаются от дольщика еще до начала оформления документов. Те деньги, которые вносят дольщики идут на получение документов. Это достаточно долгий процесс. Условно говоря, вложив деньги сегодня, только через 1,5-2 года станет известно, сможет ли строительная компания начать строительство, закончить и передать квартиру собственнику. За то время, когда происходит согласование и оформление документов с компанией может произойти все что угодно, вплоть до банкротства.

- Какие еще существуют незаконные схемы?

- При заключении вексельного договора и оформлении предварительного бронирования квартиры дольщики также привлекаются до получения всех документов.

- Самая распространенная проблема у застройщиков – это сдвиг сроков сдачи дома. Как правило, застройщик предлагает заключить дополнительное соглашение, какие действия законны? Стоит ли его подписывать?

- Согласно 214-ФЗ, в одностороннем порядке застройщик не может изменить прописанные в договоре сроки сдачи дома. Если застройщик предложит подписать дополнительный договор, а застройщики его подпишут – это будет законно. Дополнительные соглашения предлагаются застройщиком, чтобы избежать оплаты штрафных санкций за пропущенные сроки сдачи дома. Если все дольщики подадут иски в суд с целью получения денег с застройщика,  это может привести к банкротству. И соответственно, данный объект может быть не достроен.

- Сами застройщики не заинтересованы в затягивании сроков из-за штрафных санкций?

- Да, но помимо этого у застройщика могут быть иски от третьих лиц, не связанных с данным домом. Также у застройщика может быть несколько объектов и много каких - то взаимоотношений с другими юридическими лицами и проблемы на одной точке строительства могут непосредственно влиять на все объекты.

- Есть ли риски при передаче дома другому застройщику?

- В 99% случаях - это дополнительная сдача денег на достройку дома, в зависимости от площади квартиры. Если собственник отказывается нести дополнительные расходы и подает иск в суд, то на практике данные иски не удовлетворяются. Суды идут на расторжение договора в связи с тем, что дом передан новому застройщику, а люди должны получать деньги с организации, которая уже обанкротилась, а это невозможно.

- Как оформить собственность в «проблемном доме», который еще не сдан? Обязательно ли обращаться в суд?

- Только через суд можно признать право собственности. При обращении в суд должны быть определенные документы: договор, акт приема передачи недвижимости, платежные документы и документы которые имеются у застройщика. После признания права собственности, документы на квартиру регистрируется в Росреестре.

- Спасибо, Андрей Федорович. Напомню, у нас в гостях был адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры» Андрей Комиссаров.