Экспертные статьи

Комментарий к 214-ФЗ
09 ноября 2015

214-ФЗ вступил в действие весной 2005 года. Его появление было вызвано острой необходимостью разрешить множество серьезных проблем, которые сложились на рынке  долевого строительства, и обеспечить надлежащую защиту дольщиков и эффективное правовое регулирование правоотношений в этой сфере.

Приоритетной целью данного нормативного акта было закрепить гарантии дольщиков, на чьи денежные средства осуществлялось финансирование строительства нового жилья.

Без преувеличения можно сказать, что 214-ФЗ является первым и очень важным шагом в становлении правового регулирования в сфере долевого строительства в России. С момента принятия этого закона в нашей стране наметился переход от “дикого” рынка строящейся недвижимости к его цивилизованной форме.

За десять лет действия рассматриваемого закона в него вносились поправки 8 раз. Последние изменения были внесены летом 2015 года. И, безусловно, нормы  214-ФЗ еще не один раз будут изменяться, так как правоотношения, которые он  регулирует, развиваются  довольно динамично, постоянно меняются экономические и иные условия, рынок долевого строительства все еще находится в  состоянии “броуновского” движения и до пика развития ему еще очень далеко. В России по-прежнему существуют обманутые дольщики, так как осталось немало пробелов в нашем законодательстве, которыми пользуются недобросовестные застройщики жилья. Кроме этого еще не решены многие проблемы, связанные с налогообложением, страхованием, прозрачностью взаимодействия между застройщиками, дольщиками и кредитными организациями и т. д.

Однако первые шаги были сделаны успешно, и представляется, что долевое строительство в будущем будет открытым, доступным и безопасным для дольщиков и экономически выгодным для застройщиков и российского бюджета. Разумеется это возможно, при условии, что законодатель будет учитывать интересы всех участников правоотношений и прислушиваться к мнению ученых-правоведов, профессионалов строительного рынка и кредитных организаций.

 Какие  задачи решает 214-ФЗ?

Как уже отмечалось выше, основная задача, которая  стояла перед законодателем на момент принятия 214-ФЗ, заключалась в создании безопасных условий вложения финансовых средств граждан в строящееся жилье. В начале двухтысячных годов по России прокатилась настоящая лавина обманов дольщиков недобросовестными застройщиками. Махинации на рынке долевого строительства  основывались на том, что дольщики покупали  недвижимость на самых первых этапах строительства, при этом зачастую застройщик даже не получал никаких разрешений на осуществление строительства. В законодательстве не были предусмотрены необходимые условия для договора ДДУ, отсутствовала сама правовая конструкция такого договора, и с дольщиками заключались договора, которые не отвечали реалиям ситуации и не давали никаких гарантий. Метры  строящегося жилья стоили намного дешевле, чем на вторичном рынке, поэтому в желающих финансировать строительство недостатка не было. Застройщики беззастенчиво продавали  одни и те же объекты недвижимости несколько раз, затем банкротились и  исчезали. Десятки тысяч человек потеряли все свои сбережения, вложив их  в строительство нового жилья, и в результате остались без жилья и без денег. При этом привлечь к ответственности недобросовестные строительные фирмы ввиду отсутствия правового регулирования в этой сфере не представлялось возможным.

Обманутые дольщики оказались социально незащищенными. По стране проходили массовые акции протеста. Возникло общественное движение обманутых дольщиков. Дольщики требовали от государства решить их проблемы и объединялись между собой в рамках общественных правозащитных организаций.

В 214-ФЗ законодатель попытался решить эти и другие проблемы, создав правовую конструкцию договора долевого участия, закрепив существенные условия и требование об обязательной госрегистрации такого договора, а также запретив застройщикам привлекать финансирование на осуществление строительства до момента получения соответствующих разрешений, публикации проектных деклараций и госрегистрации прав собственности либо аренды на  землю, где планируется возведение нового жилья.

Были определены требования к проектным декларациям и закреплены правила передачи жилого помещения, согласно которым жилье передается по специальному документу (он называется передаточный акт), только после подписания которого обязательства строительной фирмы по договору юридически будут считаться исполненными.

Кроме этого, 214-ФЗ закрепляет ряд прав и гарантий дольщиков, в том числе правовая возможность вернуть внесенные ранее денежные средства и получить проценты по ним в случаях существенных нарушений исполнения договора, право на неустойку при нарушениях сроков строительства и право на возмещение расходов, если строящийся объект был сдан с недостатками.

В 2012 году законодателем также были введены правила, предусматривающие страхование имущественной ответственности строительных фирм-застройщиков.

Предмет регулирования и основные понятия 214-ФЗ

Согласно требованиям статьи первой рассматриваемого нормативно-правого акта предметом его регулирования являются:

  1. правоотношения, которые возникают в связи с привлечением финансирования строительства нового жилья по договору долевого участия ( в аббревиатурном написании - ДДУ) и возникновением у дольщиков прав собственности на объекты такого строительства и прав общей собственности в отношении общего имущества;
  2. гарантии юридической защиты прав, интересов, а также имущества лиц, принимающих участие в долевом строительстве в рамках договора ДДУ.

При этом законодатель отмечает, что привлечение финансирования строительства со стороны дольщиков до момента ввода недвижимости в эксплуатацию может осуществляться только:

  1. по договорам ДДУ;
  2. в рамках участия в жилищных кооперативах (строительных либо накопительных);
  3. по жилищным сертификатам, которые вправе выпускать только те эмитенты, которые  обладают правами собственника либо арендатора на землю, на которой планируется возведение зданий и имеют надлежащим образом оформленное разрешение на строительство.

Основными понятиями 214-ФЗ, согласно статьям 1 и 2 являются следующие:

  1. участник долевого строительства ( речь идет о дольщиках);
  2. застройщик - лицо, осуществляющее строительство;
  3. объект долевого строительства (недвижимость, являющаяся предметом договора ДДУ).

Застройщиком может являться только строительная компания (юр. лицо), обладающая правомочиями собственника, арендатора, субарендатора, либо располагающая правами безвозмездного пользования на землю, где планируется осуществление строительства, при условии наличия у него соответствующего разрешения на строительство.

Законодатель не выдвигает особых требований к форме организации застройщика. Это означает, что застройщиками могут выступать любые юр. лица. Однако частные предприниматели на стороне застройщика выступать не могут.

Объектами долевого строительства, согласно 214-ФЗ, могут являться как жилые помещения, так и нежилые, а кроме того общее имущество строящегося дома, при условии, что эти объекты создавались на привлеченные средства по договору ДДУ.

Субъектный состав договора ДДУ

Следует особо отметить, что законодатель четко различает понятия “участие в долевом строительстве” и  “инвестирование строительства в рамках осуществления предпринимательской деятельности юр. лиц и частных предпринимателей”.  В части третьей статьи первой,  закреплено правило о том, что нормы 214-ФЗ не регулируют инвестиционную деятельность, в том числе по инвестированию возведения многоквартирных жилых домов, если такая деятельность является предпринимательской.

Согласно закону, любая инвестиционная деятельность, в том числе деятельность в области строительства регулируется только нормами ГК и законодательства об инвестировании.

Из этого следует вывод, что в субъектный состав договора долевого участия входят как физ., так и юр. лица, но при условии, что они приобретают строящееся жилье в целях, не имеющих отношения к предпринимательской деятельностью по финансированию строительства, то есть приобретают долевую недвижимость для себя.

При этом, как уже отмечалось выше, на стороне застройщика вправе выступать только юр. лица, независимо от формы организации, в которой они были созданы, при условии наличия у них прав на землю и соответствующих разрешений на  осуществление строительства.

Участником  долевого строительства (дольщиком) могут быть как  физ., так и юр. лица, при условии, что финансирование ими строящегося жилья не является инвестиционной предпринимательской деятельностью.

Право застройщика на привлечение финансирования

В соответствии со статьей 3 право на привлечение финансирования со стороны дольщиков возникает у компании-застройщика только при соблюдении следующих условий в их совокупности:

  1. необходимо обладать правами на землю ( собственность, аренда, субаренда, либо пользование в специально предусмотренных законом случаях), при этом право собственности либо правоустанавливающие документы, например арендный договор, должны пройти госрегистрацию;
  2. необходимо получить разрешение на осуществление строительства;
  3. необходима публикация проектной декларации.

Далее следует отметить, что привлечение финансирования на осуществление строительства  до сдачи дома в эксплуатацию возможно только  по договорам ДДУ, жилищным сертификатам и  в рамках кооперативного строительства, о чем уже говорилось ранее.

Кроме этого, часть 2 статьи 3 закрепляет правило о том, что привлечение финансирования физ. лиц на  строительство недвижимых объектов возможно только по договору ДДУ.

Таким образом, в соответствии с законом, если застройщиком не будут выполнены все вышеперечисленные условия, установленные законодателем в качестве обязательных, привлекать деньги дольщиков он не сможет.

Однако, к сожалению,  на практике, застройщики научились обходить эту норму. Очень часто с дольщиками заключается предварительный договор, либо, реже, используются вексельные схемы. В результате, несмотря на то, что 214-ФЗ  действует уже  более  десяти лет, обманутые дольщики по-прежнему существуют.

Законодатель наделяет застройщика правом использовать финансирование дольщиков по собственному усмотрению, при условии, что эти средства будут направлены на строительство недвижимых объектов или на создание необходимых условий для их строительства (покупка земли, подготовка пакета проектных документов и пр.).

Данное право, как показывает практика, серьезно ущемляет интересы дольщиков, поскольку у компаний застройщиков, как правило, одновременно строится несколько объектов, и на деньги дольщиков одного объекта может быть начато строительство другого объекта. В настоящее время ведутся дискуссии относительно установления запрета на использование денег дольщиков для нужд строительства других объектов. Представляется, что введение такой нормы позволит более надежно защитить интересы дольщиков.

Договоры ДДУ и уступки

Центральное место в 214-ФЗ отведено нормам, закрепляющим правовую конструкцию договора ДДУ.

Договор ДДУ оформляет собой сделку, в которой одна из сторон, которая именуется Застройщиком, принимает обязательство перед другой стороной, участником долевого строительства (дольщиком),  по созданию недвижимого объекта, вводе его в эксплуатацию и последующей  передаче дольщику, который в свою очередь принимает обязанность оплатить соответствующий объект недвижимости и  принять его. При этом обязанность дольщика принять недвижимый объект возникает только с момента получения застройщиком соответствующего разрешения о возможности ввода данного объекта в эксплуатацию.

Часть первая статьи 4 позволяет застройщику осуществлять строительство как своими силами, так и привлекать с этой целью  иных лиц.

Договор ДДУ должен заключаться только в виде документа, оформляемого письменно. Кроме этого, законодатель закрепляет требование об обязательной госрегистрации такого договора. При этом момент заключения договора совпадает с  его госрегистрацией в органах ГБР. Это означает, что на момент подписания непосредственно самого договора ДДУ до акта  его госрегистрации никаких прав и обязанностей по данной сделке у ее сторон не возникает.

Иными словами, привлекать деньги дольщиков на строительство строительная фирма вправе только  с момента госрегистрации договора в ГБР. Однако на практике застройщики часто игнорируют это и предлагают дольщикам финансировать строительство до госрегистрации договора, как правило, мотивируя это тем, что они планируют подавать на регистрацию сразу  большое количество договоров. В результате дольщики часто вносят деньги сразу после подписания договора, что является весьма рискованным, так как никаких обязанностей перед дольщиком  у застройщика до госрегистрации договора ДДУ нет,  поскольку без отметки о госрегистрации договор юридически не существует (он считается незаключенным).

Также, договор ДДУ считается незаключенным  (и ,соответственно он никогда не пройдет госрегистрацию), если в нем отсутствует хотя бы одно из его необходимых (существенных) условий. Таких условий пять:

  1. договор должен содержать четкое определение конкретного объекта недвижимости, которое должно соответствовать проектной декларации. Другими словами, в договоре должен быть указан точный адрес (почтовый или строительный), этаж, секционный номер, проектная площадь объекта;
  2. в договоре  необходимо указать его стоимость, а также  порядок произведения оплаты и сроки внесения платежей ( цена может быть изменена, но только после заключения договора, и только при условии, что в условиях договоре это было предусмотрено и были определены условия и ситуации, при которых стоимость  может изменяться);
  3. в договоре необходимо прописать гарантийные сроки в отношении непосредственно самого объекта недвижимости ( минимальный срок - 5 лет), а также в отношении оборудования, как технологического, так и инженерного (для оборудования минимальный срок - 3 года);
  4. в договоре должны быть прописаны сроки передачи недвижимого объекта ( при нарушении этих сроков дольщик вправе будет требовать от строительной фирмы соответствующую неустойку) ;
  5. в договоре строительная компания должна указать способы обеспечения своих обязательств  (такими способами являются залог, поручительство либо страхование гражданской (имущественной) ответственности).

Часть 2 статьи 4  закрепляет правило о том, что правительство может издавать дополнительные правила, которые будут являться обязательными к исполнению обеими сторонами при заключении ими договора и его исполнении.

Обязательства строительной компании по договору ДДУ считаются исполненными надлежащим образом только после того, как дольщик подпишет передаточные документы.

Обязательства дольщика считаются исполненными после полной оплаты договора и подписания передаточных документов.

Риски случайной гибели или повреждений недвижимого объекта распределяются следующим образом:

-       до  передачи дольщику эти риски несет застройщик;

-       после передачи дольщику все риски ложатся на него.

Дольщик вправе уступить право требования к застройщику иному лицу. В этом случае между дольщиком и этим лицом должен быть заключен договор уступки права требования. Указанный договор также как и договор ДДУ должен пройти госрегистрацию.

Право уступить свои требования возникает у дольщика в одном из двух случаев:

  1. Дольщик полностью выплатил стоимость объекта недвижимости;
  2. В соответствии с договором уступки, долг дольщика перед застройщиком был переведен на нового дольщика.

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 застройщик  обязан гарантировать дольщикам надлежащее качество объекта недвижимости.

Качество объекта должно соответствовать:

  1. условиям договора ДДУ;
  2. требованиям строительных техрегламентов;
  3. регламентам градостроительства;
  4. проектной документации объекта;
  5. иным обязательным условиям.

В случае создания объекта долевого строительства с недостатками, дольщик вправе потребовать:

  1. устранения недостатков за счет застройщика в разумные сроки;
  2. уменьшения стоимости объекта недвижимости, соразмерного недостаткам;
  3. возмещения расходов, которые понесет дольщик, в случае, если дольщик будет устранять выявленные недостатки самостоятельно.

Если недостатки являются существенными, либо застройщик игнорирует требование дольщика об устранении недостатков в разумный срок, дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ, заявить требование о полном возврате денежный средств. а также уплаты процентов по ним.

Основания для расторжения договора ДДУ

Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться исполнять договор ДДУ в следующих случаях:

  1. Если строительная фирма нарушает сроки передачи недвижимого объекта. Для расторжения договора достаточно превышение сроков передачи объекта на два месяца;
  2. Если застройщик не устраняет выявленные недостатки в разумные сроки;
  3. Если были выявлены существенные недостатки объекта недвижимости;
  4. Если дольщик не был своевременно уведомлен строительной компанией о прекращении поручительства и, если строительная фирма не заключила другой договор поручительства в сроки, установленные законодателем
  5. В иных случаях, если они прописаны в договоре ДДУ или предусмотрены федеральным законодательством.

Также дольщик вправе требовать через суд расторжения договора ДДУ, если:

  1. строительство было прекращено или приостановлено и из ситуации следует, что застройщик не сможет передать дольщику объект  недвижимости в сроки, установленные договором;
  2. проектная документация подверглась значительным изменениям, в том числе, если существенно изменился размер объекта;
  3. назначение общего имущества или нежилых помещений было изменено;
  4. возникло иное основание, установленное договором или законом.

Застройщик также вправе расторгнуть договор, если дольщик не исполняет своих обязанностей по части оплаты, в том числе при нарушении сроков оплаты.

Информация, предоставляемая застройщиком

В соответствии с требованиями 214-ФЗ застройщик обязан публиковать проектную декларацию и предоставлять всю необходимую информацию о себе, а также об объекте строительства в публичном доступе.

В настоящее время рассматривается законопроект, в котором требования к застройщику о предоставлении информации существенно ужесточаются. В частности, предлагается создание единого реестра проектных деклараций, доступ к которому будет открытым и свободным, что, безусловно, повысит прозрачность деятельности застройщиков и позволит дольщикам, контролирующим органам и иным заинтересованным лицам получать реальную информацию о застройщиках и объектах долевого строительства без временных и финансовых затрат.