Экспертные статьи

«Ипотека – не приговор». Как продать ипотечную квартиру?
18 апреля 2016

Люди стали жить дольше. Причина этого, несомненно, в широком распространении ипотеки (с).

Взявшие на себя обязательства по ипотеке россияне склонны считать, что связали себя узами кредита «навеки» и даже не задумываются о том, что при желании от непосильных обязательств можно освободиться, а иногда и извлечь существенную выгоду.

С увеличением масштабов рынка ипотечного кредитования вырос и процент жилой недвижимости, находящейся в залоге у кредитных учреждений. Но квартиры с обременением отнюдь не «выпадают» из рыночного оборота, и сегодня существует несколько различных вариантов их продажи.

Какие доступные способы продажи ипотечного жилья существуют? Есть ли привлекательные стороны у подобных сделок? Каковы риски, с которыми может столкнуться продавец или покупатель ипотечной квартиры? Разобраться в этих непростых вопросах поможет адвокат, президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России Андрей Комиссаров.

К сделкам с залоговым жильем участники рынка недвижимости относятся крайне настороженно, предпочитая покупке ипотечной квартиры приобретение «чистого» объекта. Но на самом деле продажа залоговой квартиры может явиться мероприятием, несущим потенциальные выгоды для каждой из заинтересованных сторон: кредитной организации, продавца и покупателя. Банк получает возможность единовременно получить весь объем причитающихся ему согласно договору денежных средств, продавец освобождается от долгового бремени, а покупатель получает квартиру с существенной уступкой в цене – порядка пятнадцати – двадцати процентов рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Дисконт является своеобразной «компенсацией» относительной сложности процедуры купли-продажи и потенциальных рисков покупателя.

Для большей части российских граждан ипотека становится единственной возможностью приобретения квартиры в собственность, а со стороны кредитно-финансовых учреждений вследствие довольно напряженной конкурентной борьбы «за клиента», поступают все более «привлекательные» предложения ипотечных кредитов.

Но в связи с длительностью срока кредитования, который составляет от пяти до тридцати лет, и непредвиденными жизненными сценариями у заемщиков может возникать необходимость в реализации ипотечной недвижимости.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует ряд причин, побуждающих банковских заемщиков, владельцев залоговых квартир, продавать жилье до полного погашения займа.

Во-первых, ухудшение материального положения и жизненных обстоятельств заемщика: потеря работы, утрата трудоспособности, появление новых обязательств и прочее. В таких условиях некоторые граждане идут по пути наименьшего сопротивления - просто прекращают осуществлять положенные ежемесячные платежи, все больше погружаясь в долговую яму и рискуя быть привлеченными к ответственности. Хотя оптимальным решением в этом случае является оперативная реализация ипотечной квартиры.

Во-вторых, поводом для продажи могут явиться обстоятельства, изменяющие жизнь заемщика в лучшую сторону. Например, рождение ребенка и как следствие потребность в улучшении жилищных условий.

Еще одной распространенной причиной необходимости продажи ипотечной квартиры является официальный развод с разделом совместного имущества.

И наконец, к продаже залогового жилья может подтолкнуть желание заработать на ипотеке. Недвижимость является инвестиционным инструментом: разница в стоимости квартиры на начальном этапе строительства и уже готового объекта недвижимости достаточно ощутима и ипотечный кредит нередко оформляется с целью последующей перепродажи.

Независимо от причин, подтолкнувших к реализации залогового жилья, собственников волнует вопрос «как продать ипотечную квартиру?», а покупателей – «с какими потенциальными рисками может быть связана сделка с ипотечным жильем?»

В данных вопросах стоит подробно разобраться.

Основные схемы купли - продажи ипотечной квартиры

Продать ипотечную квартиру можно несколькими способами:

1. Способ первый - погашение долга по ипотеке новым приобретателем.

Собственник залоговой квартиры заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи, на основании которого денежные средства в сумме, достаточной для погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту, размещается в одной банковской ячейке, а вторая часть средств, причитающаяся продавцу и предусматривающая разницу между суммой долга и размером выручки от реализации квартиры – в другой ячейке. По окончании расчетов с банком с объекта недвижимости снимается обременение, и стороны сделки подписывают основной договор купли-продажи «свободной» квартиры с последующей перерегистрацией права собственности на нового владельца. После этого продавец получает доступ к деньгам, находящимся на хранении в банке.

2. Способ второй – «ипотека в ипотеке».

Приобретатель квартиры намеревается оформить покупку в ипотеку. Данная ситуация предполагает два возможных варианта: оформление ипотечного кредита в банке-залогодержателе либо в ином кредитном учреждении.

В первом случае первоначальным платежом за квартиру покупатель погашает задолженность перед банком первого собственника,оставшуюся часть берет в новую ипотеку и у объекта недвижимости меняется залогодатель. Второй случай, когда ипотека оформляется в стороннем банке, процедура купли-продажи может занять больше времени. Кроме того, зачастую дополнительно приходится оплачивать процент за перевод денежных средств из одного банка в другой.

Иногда продается не только квартира, но и кредит. В этом случае происходит подписание соглашения о переоформлении обязательств по кредиту на покупателя, который параллельно становится и собственником ипотечной квартиры.

3. Вариант третий – принудительная реализация залоговой квартиры на торгах в ходе исполнительного производства, освобождающая должника от долговых обязательств.

4. Способ четвертый – «без ведома банка».

Собственник ипотечного жилья не уведомляет залогодержателя о намерении продать квартиру, покупатель в полном объеме погашает задолженность продавца по ипотечному кредиту, после чего процедура купли-продажи и переоформление права собственности осуществляются в обычном порядке.

Если кредитный договор с банком не включает условие о наделении заемщика правом реализации ипотечного жилья без получения разрешения от залогодержателя,  данная схема купли-продажи является неофициальной и сопровождается существенными рисками для приобретателя.

Продажа возможна только с разрешения залогодержателя

Продажа залоговой недвижимости фактически невозможна без разрешения банка согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Несмотря на то, что заемщик является полноценным собственником недвижимости и категорически отказать в продаже ипотечной квартиры банк не вправе, кредитное учреждение может значительно осложнить реализацию недвижимости. С банком необходимо договариваться об условиях и порядке продажи. Чаще всего залогодержатель идет навстречу заемщику при условии выполнения определенных требований к проведению сделки купли-продажи. К примеру, сумма, вырученная от реализации квартиры, без учета сопутствующих расходов, должна перекрывать долговые обязательства заемщика в полном объеме, а все расчеты должны производиться под контролем банковского учреждения.

Какие риски влечет сделка купли-продажи ипотечной квартиры?

Достаточно часто к сделкам с залоговым жильем участники рынка недвижимости относятся крайне настороженно, так как опасаются быть обманутыми. Стоит отметить, что вероятность мошеннических действий существует, однако это в равной степени справедливо в отношении любой сделки с дорогостоящим имуществом.

Факт того, что квартира находится в залоге у банка, фиксируется в Росреестре, следовательно, продать ипотечную квартиру и переоформить право собственности без ведома и одобрения банка практически невозможно. Говорить о повышенном риске не приходится: одобряя ипотеку, банк все проверит. Другое дело, что купля-продажа ипотечных квартир значительно меньше распространена на рынке при том, что проведение подобных сделок требует более профессионального и ответственного подхода.

Итак, рассмотрим, какие существуют риски при покупке квартиры с обременением в форме ипотеки.

Всегда существует риск фальсификации документов, к примеру, продавец ипотечной квартиры может подделать «одобрение» кредитного учреждения на продажу объекта недвижимости или полностью пакет необходимой документации.

В первом случае мошенники действуют через власть имущих лиц и доводят сделку купли-продажи до логического завершения и  в результате чего обманутый покупатель остается ни с чем: без квартиры и без денег. Во втором случае доверчивый покупатель лишается предоплаты, размер которой часто доходит до пятидесяти процентов стоимости реализуемого объекта, и после исчезновения продавца покупателю остается «выяснять непростые отношения» с залогодержателем и Росреестром.

Кроме того, риски для покупателя существуют и в том случае, если ипотечный договор продавца предусматривает право собственника залоговой квартиры на ее реализацию без согласия банка. После снятия обременения продавец может исчезнуть, а переход права собственности - не состояться.

Стоит заметить, что в случаях мошеннических сделок не стоит умалять вину самих покупателях залоговых квартир, игнорирующих необходимые меры предосторожности в виде проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры и обращения с соответствующими запросами в банк и Росреестр.

Резюме: не бойтесь сделок с ипотечной недвижимостью. Извлекайте выгоду

В развитых странах сделки с ипотечной недвижимостью – распространенное, привычное явление. Участники российского рынка недвижимости к купле-продаже залогового жилья относятся с недоверием. Тем не менее, тенденции рынка, связанные с увеличением доли выставляемого на продажу ипотечного жилья, неизбежно ведут к большему распространению подобной практики.

Достаточно нецелесообразно  игнорировать открывающиеся возможности и отказываться от рассмотрения выгодных вариантов приобретения залогового жилья. Однако не стоит забывать о грамотном планировании и скрупулезной подготовке сделок купли-продажи с целью предотвращения рисков мошенничества, в том числе о привлечении квалифицированных специалистов.

Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров