Экспертные статьи

«Давайте жить дружно»: о чем спорят соседи объектов недвижимости в судах?
15 июня 2016

Потасовкой с применением огнестрельного оружия закончился спор двух соседок - жительниц Северной столицы – по поводу…зеленых насаждений. Одна из местных жительниц вызвалась помочь жильцам соседнего дома в благоустройстве придворовой территории, но была заподозрена бдительной соседкой в воровстве кустарников и получила пять выстрелов в лицо из травматического пистолета…

Квартирный вопрос, «испортив» россиян еще в начале прошлого столетия, не утратил своей актуальности и в наши дни. Квартиры, комнаты, частные дома — не только самые дорогие в материальном плане, но и крайне важные по причине морального комфорта – «мой дом – моя крепость» – имущественные объекты.

Однако проживание под одной крышей или в одном дворе с соседями может доставлять массу проблем. Об этом свидетельствуют многочисленные судебные споры.

О чем сегодня чаще всего спорят соседи объектов недвижимости в судах.

Более десяти процентов судебных споров в сфере земельного и жилищного законодательства инициируется гражданами с целью «приструнить» распоясавшихся соседей.

Конфликты возникают неизбежно, если проживающие рядом граждане не учитывают интересы друг друга, нарушают требования закона и негласные правила добрососедства, недобросовестно относятся к обязанностям по сохранению окружающей природной среды. Когда попытки урегулировать разногласия мирным путем терпят фиаско, единственным выходом решить вопрос, не выходя за рамки закона, остается обращение в суд.

Виды недвижимости и категории судебных споров между соседями

К недвижимости относится земля и объекты, неразрывно с ней связанные. Судебные споры, возникающие между соседями, можно условно разделить на три категория, в зависимости от конкретного вида объекта недвижимости. Это споры жителей многоквартирных домов, споры субъектов долевой собственности (жильцов коммунальных квартир), а также споры обладателей земельных участков и частных домов.

Между строк: в настоящей статье затрагиваются исключительно вопросы, связанные с конфликтными ситуациями по поводу «недвижимости по происхождению», и не рассматриваются судебные споры, касающиеся «недвижимости по закону», к которой относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Анализ судебной практики, накопленной по делам «о соседях», позволяет ответить на вопрос «о чем спорят соседи в судах?» и выделить наиболее распространенные причины подобных конфликтов.

«Разборки» жильцов многоквартирных домов

 1.По следам протечек

Пожалуй, самым распространенным поводом для обращения в суд является залив квартир, в том числе следы протечек. Казалось бы, данный вопрос можно легко урегулировать мирным путем. Однако судебная практика показывает, что чаще всего соседи не только не в состоянии прийти к разумному компромиссу, но и не могут понять, кто виноват. Одно дело, если речь идет о незакрытом кране, и совсем другое - когда причиной затопления становится ненадлежащее состояние сантехнического оборудования. Для того чтобы определить виновных лиц, необходимо найти ответственных за данное оборудование. А это не всегда просто – существует ряд нюансов. К примеру, если квартира виновника затопления не приватизирована, а ненадлежащее состояние оборудования явилось следствием неосуществления текущего ремонта – вина лежит на соседях, а если капитального ремонта – на наймодателе.

Обращаясь в суд, потерпевшие соседи стараются наказать виновника по максимуму, иногда предпринимая попытки решить за его счет не связанные с делом материальные проблемы. Ярким тому примером может послужить дело № 33-2146 от 2016 года, рассмотренное Приморским районным судом Санкт-Петербурга.

Истец обратился в суд с иском, содержащим требования о взыскании материального ущерба, причиненного заливом его квартиры по вине соседа сверху, а именно - лопнувшей в квартире ответчика трубы горячего водоснабжения. Кроме того, потерпевший заявил, что ущерб был причинен его личным вещам, и потребовал возместить  расходы на химчистку штор, ковров, ремонт компьютера и ноутбука. Не ограничившись вышеперечисленными требованиями, истец указал на необходимость компенсации понесенных им транспортных и бытовых расходов, связанных с вынужденным переездом и двухмесячным проживанием за городом и его дочери, зятя и внука. Решением суда, признавшего правомерными лишь основные требования, в части, возмещения вреда от затопления, истец не удовлетворился и подал апелляционную жалобу в Санкт-Петербургский городской суд, результаты рассмотрения которой, впрочем, не привнесли в содержание изначального вердикта ничего нового.

 2.Борьба с шумом и пристрастиями

Популярным объектом судебного преследования со стороны соседей являются любители пошуметь в неположенное время, в частности, граждане, занятые ремонтными работами в неположенное время и так называемые меломаны. В одном из российских регионов пенсионер отсудил у любителя громкой музыки около пятидесяти тысяч рублей в качестве компенсации морального вреда и расходов на лечение обострившегося в связи с нарушающим санитарно-эпидемиологические нормы хронического заболевания. Свои требования истец подкрепил протоколом измерения шума и необходимыми медицинскими документами.

Не удалось добиться справедливости другому потерпевшему – жителю Северной столицы, истцу по делу № 2-5740 от 2015 года, который в двух инстанциях пытался добиться справедливости, а именно – выселить шумного соседа из квартиры. Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга и апелляционный суд посчитали требования истца необоснованными, а доказательства – недостаточными для удовлетворения иска.

Вредные привычки, например, курение на лестничной площадке, также являются частой причиной конфликтов между жильцами одного подъезда. Некоторые курильщики никак не привыкнут к нормам нового закона о запрете курения в общественных местах и считают себя свободными в выборе территории для перекура. Тем не менее, курить в подъезде можно только в том случае, если все соседи выразили единогласное одобрение по данному вопросу. В противном случае некурящие жильцы обращаются с жалобами в ТСЖ и к участковому, а к нарушителю применяются административные меры. Но в случае неоднократных нарушений «никотинозависимый» сосед может оказаться в суде роли ответчика.

 3.Тепло ли тебе, сосед? Несанкционированное вмешательство в сети инженерно-технического обеспечения

Немалое количество судебных споров между соседями возникает вследствие нарушений, допущенных в ходе проведения капитального ремонта квартир. Самая распространенная причина затяжных конфликтов – несогласованное переустройство системы отопления, в том числе срезание старых труб и установка новых, с другим диаметром.  Результатом вмешательства становится как минимум замедление циркуляции теплоносителя в системе, вследствие чего температура в соседних квартирах может значительно снижаться, иногда до 5-10 градусов Цельсия, и как максимум – нарушение функционирования системы, чреватое изменением давления в ее отдельных частях и разрывами труб. Основные сложности в подобных делах обычно возникают из-за противоречивых технических заключений, предоставляемых конфликтующими сторонами, а суды, как правило, своими решениями обязывают виновное в несанкционированной самодеятельности лицо устранить изменения и компенсировать потерпевшей стороне моральный вред.

Так Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга, рассмотрев гражданское дело № 2-27/15, возбужденное на основании иска двух собственников квартир к предприимчивому соседу, реконструировавшему чердачное помещение над принадлежащими им квартирами в мини-отель, признал новую постройку незаконной и обязал ответчика вернуть объект к прежнему состоянию. Причиной обращения граждан в суд послужили перебои в водоснабжении и многочисленные протечки во всем доме (вплоть до нижних этажей), которые возникли, как впоследствии показала экспертиза, именно по причине нарушения технических норм и правил в ходе несанкционированной перепланировки.

 4. «Неправильные» животные

Поводом для конфликтов и судебных разбирательств между соседями часто становятся домашние животные. Граждане чаще всего преследуют соседей – владельцев агрессивных собак. Животные, гуляющие во дворах без поводка и намордника,  пугают и кусают окружающих. Средний размер компенсации пострадавшим назначается судами в размере пяти – тридцати тысяч рублей.

Казалось бы, совсем не агрессивные кошки мешают жить соседям не реже, создавая в доме антисанитарные условия. В сельской местности с агрессивными собаками конкурируют пчелы, которые залетают в дома и на участки соседей.

Заводить домашних животных – неоспоримое право любого гражданина. Однако владельцы питомцев должны содержать их в соответствующих условиях и не могут безнаказанно нарушать права соседей, Закон о ветеринарии, нормы Жилищного Кодекса и Правила содержания домашних животных.

Случается, что хозяева нашкодивших братьев наших меньших действуют по принципу «лучшая защита – это нападение». Например, жительница поселка Парфино Новгородской области вызвала полицию и обвинила соседа в мелком хулиганстве, заявив, что мужчина публично оскорблял и кидался камнями в ее супруга. В отношении гражданина Иванова возбудили административное производство (№ 5-129/2016). В ходе разбирательства Иванов заявил, что конфликт возник неслучайно: он неоднократно просил соседей привязать собаку, которая разгуливала без намордника и покусала его кота.

Суд не нашел доказательств вины Иванова и прекратил производство за отсутствием в действиях ответчика состава административного правонарушения.

 5. Сосед застолбил парковку

Дворы города Санкт-Петербург, особенно расположенные в его центральных районах, не всегда располагают пространством необходимым для парковки всех автомобилей жильцов близлежащих домов. В условиях жесткой конкуренции особо предприимчивые автолюбители «бронируют» лучшие места: самовольно устанавливают столбики, сколачивают ограждения из подручных средств, натягивают проволоку, веревки и даже ставят ракушки – переносные гаражи. Законопослушные соседи, вытесненные с парковки, недоумевают, почему при равных правах на парковочные места они оказываются обделенными. Некоторые из них за справедливым разрешением конфликта обращаются в органы правопорядка.

Действительно, устанавливать ограждающие конструкции, а тем более ракушки без соответствующего разрешения во дворах запрещено. Однако и самовольная ликвидация ограждений — задача, которая решается исключительно уполномоченными лицами. Вопрос справедливого распределения парковочных мест необходимо решать всеобщим голосованием собственников либо в суде.

О чем спорят соседи по коммуналке?

1. Самоуправство на общей территории

Общая территория в коммунальных квартирах по умолчанию в равной степени принадлежит всем жильцам, поэтому самоуправство на ней без согласия всех собственников помещения недопустимо.

В Санкт-Петербурге суд поставил точку в споре между соседями одной коммунальной квартиры. Жильцы одной из комнат коммуналки за свой счет установили в общем коридоре душевую кабину и разрешили соседям пользоваться удобствами в любое время. Однако пожилая жительница соседней комнаты не только не порадовалась новшеству, но и обратилась в прокуратуру с жалобой, после чего дело было передано в суд. Инстанция обязала ответчика убрать душевую кабину.

2. Сдавать жилье по разрешению соседей?

Многие жители коммуналок выражают недовольство по поводу проживания в соседних квартирах временных жильцов, требуя от арендодателей согласовывать вопрос сдачи комнат в аренду. Собственники же помещений в коммунальной квартире, которые сдают в пользование третьим лицам квадратные метры, как правило, считают, что вправе решить данный вопрос самостоятельно и разрешения соседей им не требуется.

Из-за остроты проблемы и широкой распространенности коммунального жилья в Санкт-Петербурге судебные споры по данному жилищному вопросу не утихают, а мнение судов не всегда однозначно. С одной стороны, согласно третьей части статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату, и по нормам действующего законодательства собственник не обязан получать от соседей согласие на вселение в свою комнату третьих лиц. С другой стороны, Верховный Суд по данному вопросу выразил позицию, которая содержит прямые указания на обязательное согласование порядка пользования нанимателями комнаты общим имуществом с другими собственниками жилых помещений.

Таким образом, спрашивать разрешение у соседей на вселение квартирантов  не обязательно, но согласовывать порядок пользования арендаторами жилья общим имуществом - необходимо. В случае невозможности достижения общего согласия данный вопрос решается в судебном порядке.

Споры соседей – собственников земли и частных домов

Каждый земельный участок граничит с другими участками, что нередко приводит к столкновению интересов их собственников. Причины при этом могут быть самыми разнообразными: от нарушения границ земельных участков до требований о возмещении вреда от вырубки зеленых насаждений.

1.Кто настоящий собственник?

Купля-продажа земельного участка - довольно распространенная сделка, которая может нести массу неприятных сюрпризов. Случается, что после оформления права собственности на землю объявляются третьи лица, которые считают себя полноправными владельцами приобретенного земельного участка.

К примеру, известен судебный спор между двумя гражданами, заявившими о праве собственности на один и тот же участок. Спорная земля досталась ответчику в результате целой цепочки сделок купли-продажи. Истцом же, первоначальным собственником, участок земли был получен восемнадцать лет назад от администрации сельского района – в доказательство гражданин представил соответствующее распоряжение администрации. С помощью адвоката ответчику удалось отстоять свои права на земельный участок, а истцу было отказано в иске.

2.«Демаркация» границ земельных участков

Владельцы земельных участков не уступают друг другу ни сантиметра личной территории. Свидетельством такой бескомпромиссной позиции соседей служит внушительное количество судебных дел, связанных с оспариванием земельных границ. При этом наиболее частой причиной случайного или намеренного посягательства на чужую собственность становится замена старых ограждений.

В судебных исках граждане колоритно описывают свои переживания от смещения соседских заборов на 20-30 см вглубь их владений, просят устранить препятствия в пользовании земельными участками и взыскать с виновников моральный вред. Суды восстанавливают статус-кво, однако этому предшествуют длительные судебные разбирательства, которые только обостряют неприязнь между соседями.

Более полугода продлилась судебная тяжба петербуржцев – вопрос определения границ земельных участков решался в двух инстанциях. Суть конфликта истец объяснил тем, что забор ответчиков на всем протяжении нарушает кадастровую границу участка, фактически проходя по участку заявителя с отступом более одного метра. В результате сокращения площади земельного участка возникли сложности в процедуре оформления прав собственности на недвижимость, и истец лишился возможности пользования земельным участком в полном объеме (дело № 2-419/2015). Суд назначил землеустроительную экспертизу и определил действительные границы земельных участков, соотнеся фактические границы с правоустанавливающими документами и сведениями Государственного кадастра.

3.Из чего сделан ваш забор?

Установка забора между участками с нарушением градостроительного кодекса и СНиПов  часто приводит к конфронтации соседей, способной перерасти в судебное разбирательство с последующими обязательствами выплаты штрафов и сноса построенного ограждения.

СНиПы не выдвигают особых требований к материалам, выбираемым для строительства забора (если строительные материалы по классу горючести не нарушают нормы СНиП), но его высота и «светопроницаемость», в зависимости от местной инфраструктуры строго регламентирована. К примеру, слишком высокий (более двух метров) глухой забор затеняет и лишает «проветривания» близлежащие территории, в том числе соседние участки.

Еще одна распространенная причина судебных споров – возведение одним из собственников участка строения, расположенного на слишком близком расстоянии от забора соседа. Подобное строение может затенять соседский огород, закрывать вид из окна, а дым из трубы бани может проникать через окно в рядом расположенный дом. Несоблюдение противопожарных норм строительства приводит к более серьезным последствиям, иногда к пожарам с человеческими жертвами.

4.Получение доступа к коммуникациям, расположенным на соседнем участке. Установление сервитута

Что предпринять в случае, если единственный общий колодец с водой расположен на соседнем участке или владельцу участка необходимо провести коммуникации к дому, но это невозможно реализовать, не побеспокоив соседа?

Данные ситуации решаются с помощью сервитута – по соглашению с соседом либо через суд. Истец при этом должен доказать, что необходимость подобного обременения соседнего земельного участка – единственно возможный способ реализации его прав, а вынужденный идти на уступки собственник участка вправе запросить компенсацию или установить плату за пользование своей землей.

Резюме: В заключение стоит отметить, что поведение граждан в соседских «войнах» зачастую иррационально. В большинстве ситуаций гораздо проще договориться вместо того, чтобы втягивать оппонента в изнурительные судебные разбирательства. И только в том случае, если урегулировать конфликт мирным путем не удалось, а действия соседей явно противоречат правовым нормам, действующим на территории Российской Федерации, с целью разрешения спора можно и нужно привлекать правоохранительные органы и обращаться в суд.

 Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров